南京西路159年流金史：出身跑马道，晋级上海顶级商圈，城市更新这样赋能

太阳雨滴

有人说，上海的南京西路 " 流金淌银 "。的确，全市第一座 " 年税收亿元楼 " 诞生于此，坐拥的 " 金三角 "" 金五星 " 顶级商务楼集群更闻名沪上，并汇集近 2000 个国内外知名品牌，甚至形成了申城为数不多、以道路命名的高端商圈—— " 南京西路商圈 "。
提起最繁华的街道，人们脑海里浮现的前几名必有南京西路，殊不知它也是上海最富历史的道路之一。
倏忽间，南京西路已走过了沧桑一世纪，将在明年迎来 160 岁诞辰。从跑马道走来，南京西路在商业与文化、摩登与古朴、保护与开发的抉择中不断蜕变，呈现精彩的 " 双面人生 "。百年赋能，离不开持续的城市更新。


南京西路 蒋迪雯 摄
商业底蕴可追溯至百年前
如今漫步南京西路，以恒隆广场、中信泰富广场、梅龙镇广场组成的 " 金三角 "，以越洋广场、嘉里中心、1788 国际中心、会德丰广场、东海广场组成的 " 金五星 "，构成了市中心流光溢彩的天际线。兴业太古汇开业后，南京西路东段也恢复了商业活力。但在 19 世纪中叶，这里曾是泥土路，路边 " 时时可见野鸡起落在草丛树间 "。


南京西路旁的夜市
1862 年，南京西路还是一条用于连接西藏中路和静安寺的跑马道，旧称涌泉路、静安寺路，全长 3.8 公里。早期的南京西路，虽有乡村庙会，但尚未被列入城市核心地带。






19 世纪末、20 世纪初的静安寺路（今南京西路）
进入 20 世纪，人口和机遇的涌入 " 点燃 " 了南京西路。彼时南京西路上，文化与商业融合的苗头显现，多元文化、丰富业态、潮流时尚始起步，朝着繁华商街急剧演变。中外商人在道路两旁开设了大量娱乐场所，店铺逾百家。近代实业家张叔和开发的 " 张氏味氏莼园 "（今张园）对外开放，园内有彼时上海最高的建筑 " 安垲第 "，配置魔术表演和游乐宫，" 游人如织，一时甚至堵塞道路 "。大光明大戏院、百乐门舞厅、凯司令食品店、开开百货至今家喻户晓。中国第一家时装商店落户在此。时尚业态还延伸到了周边，毗邻的同孚路（今石门一路）沿街出现不少成衣铺、童装店和裁缝铺，工艺考究、式样新颖。在各类业态交叠之间，住宅区应运而生。始建于 1925 年的 " 大中里 " 尤为典型，以石库门为主的高端社区，门楣融入西式雕花，住客多为洋行从业人员，以金条支付房租。




百年前的张园游人如织
受战乱影响，上世纪 40 年代南京西路的商业遭受重创，不少商店倒闭停业，直至解放后，整条道路才获得新生。商业底蕴丰富的南京西路，孕育出敏锐的市场嗅觉。从细节可见一斑：过去经销高档呢料服装的大店名店，结合消费群体的变化，开始面向大众卖起了列宁装和中山装。
自 20 世纪 50 年代以来，南京西路历经多次撤店并店和改造装修，但始终坐拥上海市级商业中心的称号。至 90 年代初，南京西路也成为别具一格的夜市，泛光灯、霓虹灯、橱窗灯、珠珠灯、店堂灯相映成趣。浓厚的商业历史，很早就带动了服务创新。《解放日报》在 60 年代等多次报道了南京西路的商家创新，如某家商店试销了聚氯乙烯树脂代替牛皮制成的鞋子，更柔软也更适合下雨天出行，又如耀胜百货开展的换领和换袖口业务，若顾客急需则立等可取。如今，海外首家星巴克臻选烘焙工坊更是把全套生产流程直接搬进了门店。


兼顾商街升级的正面和反面
眼下，张园样板段正在推进，将整体从旧区转为上海文商旅新地标；中信泰富加紧改造更新，升级业态；锦沧文华历经多年改造，终于撤下了层层脚手架。作为沪上知名商家历来的 " 必争之地 "，南京西路把 " 求变 " 意识刻在了骨子里。
" 第一高 " 有唯一之意，但南京西路却诞生了许多个新纪录。记者梳理资料发现，路口的国际饭店曾有 " 上海第一高 " 之称，但延续半个多世纪后，被上海商城所取代。明天广场封顶同时坐上了 " 浦西第一高楼 " 的交椅，而后被会德丰广场取代。20 世纪 90 年代，这样的广场和商场如雨后春笋，在南京西路涌现，与之相伴的是成片旧区改造。


即将竣工的梅陇镇广场 顾力华 摄
商街更迭与城市更新一直紧密交织。经济与民生如同一枚硬币的正反面，如何平衡兼顾是区域发展回避不了的话题。和曾经的淮海路一样，南京西路大片旧区旧里成为土地产出效益和业态升级的掣肘。这时，南京西路片区开始探索实现两者 " 共赢 "。
历史资料显示，当时的街区里穿插着大量危棚简屋，人均居住面积甚至不足 2.5 平方米，建筑结构质量堪忧。香港兴业国际集团执行主席査懋成还记得，在考察大中里（今兴业太古汇）时惊讶发现，不少砖块已经酥烂，木头地基已被白蚁侵蚀。一名年逾五旬的居民还给静安区领导写信，表达了希望加速旧改，早日搬入新居的愿望。




南京西路区域的旧里生活
上世纪 90 年代，南京西路区域启动综合改造，数十项重大工程开工。短短十年内，恒隆广场、嘉里中心、梅陇镇广场、招商局广场逐一落成。因拆旧建新而动迁的居民搬入新居。彼时上海最大的成片棚户危房区永源浜基地告别历史，原地崛起了协和广场。期间还实践了旧区改造的创新制度，采用土地批租模式引入外资，缓解政府主导开发所面临的资金压力。


上世纪 90 年代的协和广场 顾力华 摄
不可否认的是，居民和企业为上海经济发展做出了极大贡献。彼时，南京西路沿线不少非营业单位动迁腾退，用于开辟商场商店。因南京西路要建造万象商都，沿线的同福里居民需要动迁。在居民配合下，只花一个月时间，就完成动迁签约环节。据不完全数据统计，从 1993 年至 1998 年，配合南京西区商业街区管线敷设、电站施工等基建，涉及动迁居民达 1.5 万户，单位 500 家。






经历层层蜕变，南京西路商圈已经成为上海消费市场活力的 " 晴雨表 "。以静安段为例，其南京西路功能区内税收过亿元的楼宇达到 25 幢，其中 " 月亿楼 "8 幢，区域税收贡献度占全区 40% 以上。5.2 平方公里的面积承载的 350 万平方米的楼宇园区，汇聚大量全球头部企业。
探索社会资本参与城市更新
避免商业区 " 千街一面 "，依靠商业开发远远不够，挖掘特色文化底蕴，无疑是点睛之笔。自 2015 年以来，上海加大城市更新力度，明确 " 留改拆 " 理念后，越来越多的历史建筑受到人们关注，南京西路成为探索保护与商业协同的试炼场。
留存上海独特记忆，植入适合当代城市需求的公共文化和商业等功能，需要加强多方协作、共同参与。遵循 " 修旧如旧 " 理念，不少单体建筑得以活化。2017 年，经过 6 年修缮，紧邻南京西路的优秀历史建筑荣氏老宅恢复原貌并对外开放，引来无数爱好者排队参观。荣宅的独特之处在于政企合作的探索，运营方 PRADA 在区政府指导下，聘请意大利与中国建筑设计师和工匠团队联手修缮，结合功能转型，让荣宅成为 PRADA 的文化展示与活动场所。






修缮后的荣宅 蒋迪雯 摄
南京西路大中里地块则尝试通过激活历史文化，与商业实现联动。大中里地块原为上海市中心规模最大的石库门建筑群之一。同济大学建筑设计研究院副总裁贾坚曾表示，大中里地块是 " 南京西路上的最后一块商业拼图 "，但体量大、条件也比较复杂。
引入社会资本香港兴业国际集团以后，该地块规划成商业、办公、酒店、餐饮、娱乐的集聚区，即今日兴业太古汇。经过专家反复论证，开发企业的改造第一步，就是将有近 90 年历史的原民立中学 4 号楼（今査公馆）向东南平移 50 余米至威海路路口。此后，聘请上海章明建筑设计事务所负责全面修缮，加固并修复还原了两侧塔尖。值得一提的是，考虑到历史环境的复原，原民立中学 4 号楼旁边的一棵百年白玉兰实现原地保护。为了保留这棵树，项目开发方案、地铁施工方案和建筑修复方案几经调整。


原民立中学 4 号楼（今査公馆）早期的建造图纸






上图分别为查公馆历史图片、平移中的査公馆
兴业太古汇也藏着鲜为人知的 " 门道 "。项目相关负责人介绍，以购物中心为 " 轴 "，零售、写字楼和酒店建筑群形成三个节点，这样的组织形态实则经过巧妙构思，设计灵感源自上海里弄中 " 前厅 "" 中庭 " 和 " 后花园 " 格局，以及石库门建筑中常见的 " 北旺南静 " 的状态。




兴业太古汇的形态肌理
" 老建筑和新建筑结合，会创造出一种独特的价值。国际上有很多成功案例，如伦敦的国王十字街火车站综合体。" 世邦韦理仕相关负责人曾表示。査公馆举行的活动与展出，也与大中里地块上的购物中心品牌呼应。各类文化活动与商业联动，让大中里地块成为南京西路上又一人气聚集、活力十足的商业板块。这一段更新活化故事，被香港兴业集团写入书中。今年 3 月入市的《未艾 · 方兴——从大中里到兴业太古汇》，记录了修缮施工全过程，让人们了解在城市更新背景下，区域如何通过 " 立新不破旧 " 实现功能升级的发展路径。




著名品牌在修缮后的査公馆举办活动
如今，南京西路逐步形成疏密有序、高低错落的空间格局。" 十四五 " 期间，南京西路商业街区还将积极引导 " 后街经济 " 差异化、特色化发展，塑造 "24 小时活力街区 "。
栏目主编：张奕 本文作者：戚颖璞 题图来源：图虫创意 图片编辑：雍凯
未署名内文图来源：香港兴业国际集团 上海市测绘院