逾期交房违约！电梯载重“缩水”！贵阳一家房开被业主告了

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合同约定交房日期到了，但是房子都还未修好，逾期交房后发现需要整改，而且电梯载重也缩水。
这些闹心的事情，就发生在观山湖区金朱东路旁某楼盘，房开也因此被业主告上法庭。
该案由观山湖区人民法院在 2020 年初审理终结，并依法作出民事判决，相关案情近日由市中级人民法院公开。


风口前上车
2017 年 4 月初，贵阳楼市走出后超级大盘时代，即将开启新一轮风口。
原告陈（化名）业主一家，看中观山湖的区位优势，在金朱东路旁某品牌房开楼盘，以约 205 万元的总价，在共有 12 户的洋房里，购买了位于 1 层的 1 套房。交付首期房款过后，余款就以银行按揭支付。
按照商品房买卖合同的约定，房开应在 2018 年 12 月 31 日前交付房屋。但是，房屋工程于 2019 年 1 月初才完成竣工验收备案，直到 4 月初才取得《贵阳市商品房交付使用备案证书》。


时隔一月，房开通过邮政 EMS 通知陈业主收房。陈业主一家随后对房屋进行检验，刚好赶上天下大雨，发现新房屋出现比较严重的漏水。
经过初步查验，部分漏水原因系管壁漏水至窗台下方积水导致。地下室采光井房漏水、外墙体（地下室）漏水严重等相关情况，都记载在《房屋验收情况登记表》。以上多项问题，陈业主明确要求，要求整改完善后才收房。
与此同时，陈业主还发现，房屋安装的电梯，按照合同约定 1000kg 的载重，居然少了 175kg，只有 825kg。
此后，陈业主急于用房，最终在未整改完毕的情形下，于 2019 年 7 月收房。但还是一气之下将房开告上法庭，要求支付逾期交房的违约金，并且对电梯进行整改，不能整改的话，要赔偿经济损失，并且以评估机构的结论，要对楼栋的业主都进行分摊。


违约金怎么算？
该案焦点最后落在，按照合同的约定，陈业主收房时间从何时开始计算。这也关系到逾期违约的赔偿金额，以及房屋保修期的起始时间。
审理认定事实的基础上，法院认为陈业主与被告签订的《商品房买卖合同》真实有效，均应按照合同履行。
按照合同及相关补充协议、住宅质量保证书等条款约定，房开在房屋满足交付条件后，于 2019 年 5 月 10 日向陈业主发送收房通知，可视为已经履行通知收房的义务，陈业主应在 5 月 17 日前办理交接手续。
尽管陈业主因为整改原因拖着未收房，但同样视为房屋已经自动交付。因此，从收房通知期限届满时起，直到最后急着收房的那段时间里，相应的违约金并未得到法院认定。
最终，法院判决自 2019 年 1 月 1 日至 2019 年 5 月 16 日，共计 136 天，按照合同约定每日万分之一的标准计算，房开应支付违约金约 27993.8 元。房屋的保修期限，也从 5 月 17 日开始计算。


电梯载重 " 缩水 " 谁来赔？
对于住房电梯载重缩水，房开方面解释说，合同中的电梯载重 1000kg，主要是销售人员的不小心笔误所致。电梯是符合设计规划，原告使用要求，没有损害业主的利益。现在电梯已经建成，部分业主已经入住，电梯井大小已经固定，不具备改造的条件。
这位业主要求房开对电梯缩水进行整改，或是履行相应赔偿，相当于出面维护邻居们的权益，能否得到法律的支持？
法院认为，依照《中华人民共和国物权法》的相关规定，电梯属于建筑物内共有部分，建筑物内的所有业主对该部分享有共有和共同管理的权利。
所以说，电梯载重的更改或是赔偿等诉求，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意。
同时，虽然房开未按约定安装电梯，但实际更换电梯会对业主日常生活造成影响。
最终，不论陈业主张更换电梯，还是要求被告赔偿损失，并未能提交证据证明其他符合法定人数的业主同意。


尽管如此，房开未按约定安装电梯，对陈业主造成了直接损失，应承担违约责任。法院认为，载重 825kg 的电梯与载重 1050kg 的电梯，每台电梯设备差额为 21100 元。酌情参照每台电梯的差价，即以 12 户业主平均到每户，给予陈业主 1700 元的经济赔偿。
相关渠道了解到，此次判决过后，房开并未上诉。
从该案中可以得知，收房履约认定与逾期违约的赔偿，均以合同相关条款为依据。此外，关于业主的集体权益方面，由于新房未实现入驻，要联系业主人数满足法定要求，存在一定难度。
这还是洋房仅有 12 户业主的情况，更多常见小区中，相关单元、楼栋百余户的业主意见收集，将耗费大量的精力和时间，也超出某一业主力所能及的范围。
为了改变这样的局面，目前成熟社区入住后，已经探索成立业主委员会，代表业主行使相关权利。
而对于公共部分利益、三通费等关系到集体权益的情形，业主们可以适时以法律的途径维护合法权益。
来源 贵阳楼市网
编辑 段筠 / 编审 李枫 / 签发 黄震