公摊的房子真的存在吗？

夜色下的尸体

得房率低，是当下不少购房者买房时会遇到的问题，比如在普通的高层住宅，100 平米的房子实际使用面积大概只有 70 平米，得房率只有 70%，从数字上看，这是一笔很亏的买卖。
所以，不少楼盘在买房的时候，将高得房率作为卖点，甚至打出 100% 以上得房率的概念，实际上也是利用了买房者对公摊面积的抗性。
那么，我们来做一个极端的假设，如果高层建筑的得房率达到 100%，这是在很多买房者眼里看起来非常完美的数据，这时候会发生什么呢？


首先，我们必须得先了解，买一个 100 平的屋子，实际使用面积只有 70 平，那么其余的 30 平面积去哪了？
实际上这 30 平，就是我们每户房子都需要承担的公摊面积。
公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。
包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
公摊建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。


这个概念的意思也就是说小区门口警卫大爷的房子，也要算在你的房本面积内的。
通常来说不带电梯的房子，公摊面积都在 10%-15%，而带电梯的房子公摊则是 20%-25%，高层住宅得房率在 70-80% 左右，当然这已经算很好了。


而对于一些写字楼或者商铺来说，这个公摊面积会更高一些，甚至会超过 50%，公共部分可能会比使用面积还要大，得房率不到 50%。
再比如，同一栋楼两梯两户的公摊，要比一梯两户的大。点式楼和板式楼的公摊是不一样的，仅有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户，公摊面积也是不一样的。
总的来说，就是公共设施越多，可供公共使用的面积越大，公摊就越大，相反得房率也就会越低。


所以回答我们标题的那个问题：当得房率达到 100%，将会发生什么？
大家要知道，尽量压缩公摊面积，才能使得房率更高，那么也就是一个做到了 0 公摊，才会有得房率 100% 的房子。
0 公摊的房子，在高层住宅楼里，如果有，它会长啥样？
从概念上来说，0 公摊就没有楼梯、电梯井，你怎么上楼？总不能飞天遁地吧。
如果是 0 公摊，就没有公共门厅大堂、过道，或者过道压缩到很小很小，你怎么进出？


如果是 0 公摊，就没有配电室、管道井、设备间，消防通道，你怎么正常生活？发生了火灾根本无法逃跑。这样的房子你会买吗？
因此，只要公摊面积还存在，那么就不可能存在 100% 得房率一说，这是对公共部分面积的极度压缩，即便有也卖不出去。


所以，我们真的没有办法得到 100% 得房率的房子吗？
可为什么很多楼楼盘在前期宣传的时候，会把 100% 得房率，0 公摊作为宣传点呢？


就像我们刚说的，买过房子的人都知道，不论是多层、高层还是小高层，肯定都会有公摊，只是多少而已。
0 公摊，意味着没有墙，没有过道，没有楼梯电梯 ..... 这是不可能的，即便是买的独栋别墅，也得有外墙吧。
但我们在买房时，还是会经常听到销售人员说 " 相当于没有公摊 "，其实是因为有些房子在设计上由于飘窗、阳台、花园、平台、天台等赠送的面积累计比较多，赠送面积 ≥ 公摊面积，所以 " 相当于 " 没有公摊，但实际应该公摊的部分肯定是有的。


有些商家会打着 "0 公摊 100% 得房率 " 的旗号来吸引购房者，其实这也是一种常见的套路了，商家通过大面积赠送的来填补公摊面积，而这些赠送的面积其实是都不写入产权的。


一般接近 100% 得房率的房子是这么计算出来的，公摊面积依然存在。


所以，最佳得房率的比例大概是多少？这个数字意味着什么？
这个问题我们要分成两面看，得房率高意味着我们的使用面积越大，那对于我们来说就越实惠。
但是高端类住宅或者说改善类住宅，其实用户也特别希望有一个比较好的会所，比较好的大堂，能够给他带来一些生活品质值得改善的配套。


如果改善类的房子我们还在极度追求得房率，其实对我们的生活品质也会有一定程度的降低，
提供一个数字给大家作为参考，这个数字只要卡在一个合理的范围之内，都是可以接受的。


其实对于购房者来说，公摊面积并不是坏事，它最大的作用是提供一个判断维度。
只要能够给到一个真实有效的公摊数据，购房者不仅可以看出它的实际面积是多少，也可以通过公摊面积来判断出得房率和舒适度，这才是公摊面积真正有价值的地方。