广州楼市现状：打算投资南沙的人，劝你放弃，都是投资雷区

李文

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
提问：房姐您好，请问广州南沙区的房子值得投资吗，我是外地人，这里限购吗，恳请回复！
回答：你好，南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。 南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。 而现在，南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。 当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。 所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。 南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。 而是剑指广东省的第三个一线城市本身！ 它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。 南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。广州市区收益更稳 南沙取消限购了
提问：新人首问。刚卖了四新绿地悦澜湾的房子，手上子弹130个，家庭收入30万\/年，我的收入为主。现在江夏江郡华府有一套房，婚前购买，还未加老婆名字，剩余贷款20万出头（利率7折），小孩刚满两岁。现想购置房产投资保值，也考虑小孩未来读书的问题，考虑在合适的地方购置一套或者购置两套（一套投资，一套学区），有以下问题： 1、办理离婚一定要先还款析产吗？请房姐帮忙考虑解决方案，买一套还是两套？要不要离婚？现有房产挂在谁名下？资金分切？等等。 2、看了关山大道光谷一小学区房，感觉较拥挤，总价高，又看了光谷汤逊湖小学附近的天祥尚府和安普顿小镇，环境可以，请问这里值得买吗？ 3、目前购房区域未确定，哪些地方可投？
回答：1.婚前财产，老婆征信和房查结果不体现，可以直接离婚，不需要析产。 子弹130，买2套。婚前房产在你名下，离婚后腾出老婆的房票买。 2.汤逊湖小学附近环境还不错，但是发展潜力一般，涨幅也不如关山大道。 考虑未来房产升值，建议入手关山大道学区房。
提问：睿智的房姐，我生活在小县城，销售月均5000左右，老公县城有一套不能办证婚前个人名义的还在贷款的房。娘家哥学历高在武汉二环内有一套单位福利房最近又准备入手江璟城的学区房，感觉人生差距越来越大。我大专已落户武汉，一直想投资在武汉买房，但是子弹不多。个人15万左右，女同事也想离婚以个人名义和我一起JLH在武汉买房，这样总共首付40万左右，两人共月供4000左右，压力就觉得还好。但是她无武汉户口，或者和未婚有武汉户口的表姐一起通过JLH买房，老公妈年龄大无资格或者是以娘家爸妈的名义买一套非限购便宜点儿的。两房的阳逻金茂悦还有二手联投汉口郡或者沈阳市的房产目前看来哪个更适合投资呢？
回答：你好，不建议和朋友合伙买房，优先用你自己的房票买沈阳吧，二手房租出去，月供压力会小很多。 实在要买，可以在主城区挑地铁沿线次新盘，二手房分割出租。 互相信任排第一 杠杆上足排第二 纸质合同排第三 控制租客排第四 精华主题里有合伙买房手册，先学习下。
提问：房姐您好，我是自己开了个京东店，做的小类目属于挣不了多少钱但找了个客服可以脱手了的那种，月净收一万多点。又折腾别的干折了，自己现在手上没钱，目前可以向朋友借到二十万，想拿这借的二十万做首付，按投资利益最大化的原则该在哪个城市哪个片区买哪种房子？武汉人sfsd，想获得最大收益，不局限于武汉地区，主要首付钱太少不知该如何操作。想疫情结束后找个法拍房销售的工作干干，试试有没有办法低首付上车起步？另外说个玩笑话，我母亲是精神病人有证的，不知道可不可以走药单流做疑难杂症单哈哈。我自己眼界太低，只会按杠杆最大化找的汉南碧桂园16号线地铁口的盘子gpgd均价8000首付十几万总价100，怕难出手，望赐教
回答：你好，子弹20建议两手准备： 1.武汉主城区淘笋做gpgd 2.沈阳入手2套小户型 现阶段不鼓励加大杠杆，在自己力所能及的范围内，能贷款买多少就买多少。 汉南碧桂园这种垃圾资产别碰了 药单流重点是房源，跟母亲关系不大 感谢付费！
提问：搞不明白，为什么那么多人买那种和周边二手房没有价差和套利空间的新房。在我看来如果小区没有特别独享的配套，同区域二手次新本来就应该比新房要贵。一个是期房一个是现房。资金2-3年房贷和房贷利息成本。买新房只能买价格和周边二手房有明显倒挂套利空间的。如果同区域价格一样，坚决买二手次新。1.5万一平100平首付45装修20加上 2年房贷加贷款利息多少？同区域买二手次新装修好的 首付55左右一般可以搞定，马上就可以入住。
回答：全错 1.并不是所有人都是投资思维，小白大部分只会考虑自住。性价比高的盘，能买到都是需要成本的，成本不是精力就是钱。 2.正常情况下，新盘价格就是比二手房高的，99%的人都是新房癌。武汉因为zf限价，才给了我们套利空间。现在价差逐渐缩小，新盘未来一定是比二手房贵的。 3.利息多少要看你选择的贷款产品，自己动手计算。
提问：房姐你好，新人首问，谢谢您 本人在广州上学是集体户，打算在广州入手房子，做投资打算，子弹大概280万，在老家有房子，无贷款。广州中心六区的房价已高是否还有投资价值？有的话有什么盘推荐吗？最近比较了下，增城13号线沿线房价大概25000左右，21号线及黄埔知识城附近放假也是2w多，但感觉知识城及21号太偏了，您觉得最好在13号沿线还是21号线那边入手？或者增城非地铁沿线是否可以入手？ 关于购房资金配置，打算入手两套，贷款年限一般选择30年吗，选多久比较合适？付最低首付，（学生要5成好像）贷款从房租和280w里扣这样安排是否合适？（工作后走工资和房租不够可变现老家房产），或者有没有更好可操作的建议
回答：1、广州“向东向南"发展，这是共识。但有个问题就是时间维度VS城市发展速度（或者叫城市化速度）的问题，你像知识城、南沙、智慧新城这些所谓的规划，在6-8年，甚至8-10年都很难兑现的，还比如白鹅潭的规划，10年前就开始提了 2、我觉得如果投资的话，就要尽量买”城郊结合部“，目前来看就是7号地铁线沿线，这么一个半弧形的区域，万博—大学城—老黄埔，这个一个半弧形以内的区域是安全的，如果再远再往外的话，就要谨慎，一般意义上来讲啊 3、目前重点推荐黄埔和番禺这2个板块。 黄埔：黄埔花园、万科城市花园、君和名城 番禺：雅居乐花园、佰利山、万科欧泊、翠山蓝天 等额本息30年，找渠道做并发，2套都可以操作成首付3成 老家房产如果不自住，趁早出手
提问：提问，新人首问：房姐您好，bj今年合适的入场时间是？居住证办理是自己找公司还是找中介，有合适的代办可以介绍吗？办理之后是必须等10个月才能买吗？以及北京上车盘的推荐顺序，是否是您之前说的八里庄、甘露园、石佛营、酒仙桥？
回答：自己找公司或者找中介都可以办 需要10个月，如果着急，也可以考虑找婚票 北京成交量回升，成交价格环比上升3% 八里庄、甘露园、石佛营老破小居多 酒仙桥次新居多 这几个板块优先酒仙桥
提问：请问房姐，武汉户口，人在北京。由于之前有贷款记录，因此在北京算二套，首付比例高。预算200左右。现在在北京的话考虑南五环外大兴瀛海中海寰宇时代，算普宅。或者三元桥附近的老房。或者还是回武汉买四新附近买新房算作投资比较合算？
回答：中海寰宇时代以小户型为主，刚需上车盘，无产业支撑，长期看就是睡城 但价格并不便宜，由于交通的可达性和限竞房的限制, 自住和投资都不是好的选择 子弹200，首选望京，次选CBD辐射区 双井 百子湾都是不错的选择。 三元桥本身位置很好，但都有一个缺少外界联通的缺点。 一般是淘三元桥以南，通惠河以北的东三环。 优先大单，北京还是大哥，涨幅只会迟到 不会缺席，今年都是比较好的淘笋时机。 武汉建仓可以暂时往后放一放
提问：房姐你好 本人男31岁，深圳做点小生意，目前30万子弹，年入40万左右，老家湖北谷城县城石花小镇一套宅基地自建精装房产一套（带点小菜园和花园）附近超市，小学初中高中步行10分钟内。 近一年结婚，计划婚后2年先和父母住老家，2年左右深圳100多万深圳首付买套房（深户已在办里）， 现在双方父母年龄都还不大，将来20多年都还需要每年回老家，疫情2月让本来不愿和父母同住的年轻人和双方父母多少带点同住下生活不便和冲突，现在决定把老家宅基地房产卖掉，在县城同小区买2房和3房两套房产分开住，父母离得近，后续在买深圳房子（听说户口迁出，无法继承也卖不掉宅基地上房产） 请房姐支个招或其它计划
回答：你好，老家没有拆迁计划，卖掉宅基地思路正确。 尽量在户口迁出之前出手。 在县城买房意义不大，没有涨幅，变现困难。 建议把子弹攒下来直接买深圳，或者先买武汉，用优质资产追大城市上车门槛。
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武汉房姐微信公众号提问。
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