主编论市∣广州：新房网签量连续上涨二手房环涨约40%

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编者按：疫情影响尚未彻底消退，多地楼市已然风声四起。部分城市惊现“抢房潮”，是真热销还是假繁荣？楼市回暖脚步较快，“红五月”能否降临？“后疫情时代”涨声几何，现在出手还是继续观望？乐居“主编论市”带你洞察楼市真相，把握买房良机。
自2月份政府发布复工复产通知，城市复苏，房地产市场也开始恢复元气。加上央行降准降息，部分区域出台人才优惠政策支持，广州楼市一扫“阴霾”，日渐明朗。
3月以来，因疫情积压的购房需求逐渐被释放，不少房企纷纷祭出一口价、打折促销手段，一些刚需盘出现排队买房现象。二手市场业主放盘积极，市场逐渐恢复常态，甚至部分热门板块成交量大涨。
进入4月，广州楼市持续回温，楼盘降价优惠热度不减，刚需客大量入市，市场逐渐进入稳定期。随着年后首个小长假的到来，作为楼市传统的“红五月”旺季，广州市场有望再次迎来一波小高潮。
01
新房市场加速回暖，刚需客积极入市
2月受疫情影响，整个广州楼市近乎停摆。据乐居监控阳光家缘数据显示：2月份广州新房仅成交1340套，创2010年以来历史最低月度成交记录。目前，随着疫情形势得到有效控制，复工复产进程有序推进，楼市进一步回暖！3月、4月，广州新房市场又有哪些新变化呢？
（1）新房网签连续上涨
从3月份开始，广州房地产市场就已呈现加速回暖态势。据乐居监控阳光家缘数据显示，2020年3月，广州全市新房网签套数为5877套，环比上涨339%。网签面积方面，3月新房网签面积为603026㎡，环比上涨317%。
从区域来看，3月广州新房网签成交主要集中在外围区。广州东部的增城、黄埔两区网签套数总量达2808套，占据全市成交的半壁江山。其中增城表现抢眼，成为3月网签唯一破千的区域。
4月新房市场依然火热。从最近开盘的项目来看，中国铁建海语熙岸线上开盘，去化率约70%；广州增城万科城去化率达到80%；4月开盘的星河·东悦湾去化率同样约80%。4月11日，黄埔区长岭居新盘五矿·壹云台首亮相，也吸引了不少购房者前往。
某项目销售人员杨先生表示，目前客源量大大回升，有不少客户现场看过就成交了，在购房者里刚需占据大多数。“现在政策利好，市场平稳，优惠力度也比较大，很多人都想趁这个机会赶紧上车。”
广州中原研究发展部数据显示，4月广州全市新房网签套数为6566宗，环比上涨50%；总成交面积为72.99万㎡，环比上升53%，创年内新高。本月新增供应达5862套（62.13万㎡），基本与3月持平，保持年内较高水平。
此外，从供求情况来看，市场复苏反弹势头强劲，买家需求进一步释放。并且自2月以来，广州市场首次出现“供不应求”现象。市场运行逐步恢复正常节奏，大量成交导致市场整体库存回落，消化周期亦从14.2个月减少至13.7个月。
（2）“五一”广州楼市火力全开
随着五一黄金周的到来，广州楼市火力全开！据乐居不完全统计，五一期间，广州共有18个楼盘集中入市，10盘加推出货，4盘推出全新样板房，还有4大全新盘将开放营销中心，首次对外亮相！
从区域看，中心五区仅有5盘有动作，外郊六区共13个盘齐发力，多集中于东部的增城与南部的番禺。值得一提的是，往日少有新盘新货推出的番禺，这个五一抢足风头，6盘齐出动！
其中，全新盘方面，白云的龙湖招商·天鉅、荔湾的中海学仕里，以及番禺的中海左岸澜庭、电建地产·洺悦玉府，均在5月1日当天开放全新营销中心。

▲广州五一期间开放销售中心/样板间一览
开盘加推方面，广州中心城区仅有三盘，均是旧盘加推，分别是凯粤湾、伟腾云星、珠江花城。外郊方面，广州东部的增城与黄埔依然是新货重仓！

▲广州五一期间开盘/加推一览
五一长假期+大量楼盘同时推售，或将广州楼市成交量推上一个新高峰。广州中原研究发展部认为，五一/五月各价格段、各区产品供应相对充足，通过其成交表现即可更客观、准确判断当前买家心态，对市场而言实属一次“大考验”，同时对全年走势判断具有重要意义。
02
土地市场表现良好，升温明显
土拍是楼市的“晴雨表”。疫情影响下，节后广州土地市场持续低位运行。尤其是2月成功出让的地块中，所有地块均底价成交，其中，不乏延期、流拍、终止现象发生。
进入3月，广州土地市场开始由冷转热。据乐居统计，3月广州共成交5宗商地，2宗住宅地块，吸金达105.75亿元（只统计商地+住宅地块）。其中不乏“话题性”热点地块，越秀区更是甩出“王炸”！
4月份以来，广州土地市场表现如何？
（1）4月卖地揽金超235亿
刚刚结束的4月广州土地市场，躁动与冷静并存。3宗热门宅地经历激烈竞价，4宗商住、商业用地惨遭终止命运。本月广州回温态势明显，共卖出8宗商住、商业用地，揽金超235亿元（2350557万元），土地成交总面积为112.94万㎡。
土地市场的靓宅地永远是房企争夺的“香饽饽”。其中，天河年内首宗宅地，天河广氮回炉宅地经12轮争抢，被金地揽入囊中，楼面价35782元/㎡。
本月争夺最为激烈的还数花都红棉大道一期地块宅地，历经54轮激战，吸引7家房企厮杀，最终被恒大斩获，溢价率约35%。值得注意的是，该次拍地是花都“拍地即拿证”新政出台后的首场拍地。

▲4月广州商住、商业用地出让情况
（2）5月广州将出让20宗地
随着阳春三四月的结束，楼市“红五月”到来，土地市场继续呈现回温态势。
据乐居统计广州公共资源交易中心数据显示，5月广州将出让20宗商住、商业用地，总起拍价超293.6亿元！起拍总面积超102万㎡。囊括番禺汉溪、白云设计之都等重点发展区域的宅地。

▲5月广州待出让商住、商业用地一览
在挂牌的地块中，白云区黄石街道江夏村地块地块起拍楼面价最高，达32705元/㎡。该地块位于广州设计之都片区，邻近白云新城，还有地铁2号线途经，实属靓地！
此外，4月9日， 广州市规划和自然资源局发布了《2020年广州经营性用地供地蓝皮书》，本次蓝皮书中共173宗土地，同比去年增加50宗。

▲《2020年广州经营性用地供地蓝皮书》
对比2019年蓝皮书，今年住宅地块增加19宗，商服地块增加44宗。
其中，住宅用地有74宗，约449.2万㎡，主要分布在白云、番禺、花都、增城等区域。商服用地92宗，约153万㎡，主要分布在金融城起步区、番禺南站、琶洲互联网创新集聚区、白云新城等片区。
（3）整体表现较为理性
对比2019年土地市场来看，去年广州第一季度出让的商住地中，大部分土地同样均为底价成交，仅有天河金融城地块，在2月28日经过56轮竞价才被合景以37亿元+自持55%揽入囊中，楼面价破3.7万元/㎡。
2019年3月更惨淡，仅成功出让一宗土地。直到4月广州才迎来第一个土拍小高峰，出让了9宗商住地。且2019年4月1日当天番禺区出让的两宗地块，吸引了超过20家开发商参与竞价，最后被中海和电建以最高限制价拿下。
相较于去年，今年3、4月广州土地市场仍然较为理性，房企拿地积极性不高，除花都红棉大道地块外溢价34.8%以外，其余大部分地块均以底价成交。
但与节后2月相比，近两个月广州土地市场升温明显，而且政府有意推出一些相对优质核心地块，在市场低迷的环境下，很好地起到了提振房地产的作用。预计二季度，土地市场将会有更好的表现。
03
二手房成交大涨，市场反弹力度强劲
2月14日，广州市住建局发布《关于房地产中介行业做好企业安全有序复工工作指引的通知》，称有条件的企业可结合自身业务经营需要，在复工后采取“轮值到岗+在线办公”相结合的工作方式。2月17日，海珠区率先跟进，发布了《关于我区房地产中介机构门店恢复营业的通知》。截至目前，广州中介门店普遍开业，部分中介开工已两个多月。
（1）线下带看陆续活跃
疫情期间，广州不少小区实施严格的封闭管理，严禁外来人员出入，以线下带看为主的二手房，普遍存在“看房难”的尴尬局面。据中原监测显示，2月新增购房客数量环比净减近7成，带看量更是环比大降91.9%。
随着疫情逐渐得到控制，线下带看也活跃起来。数据显示，3月新增购房客数量、带看数量环比上月均增加超2倍以上，逐步恢复至年前的水平，市场需求逐步释出。
受访中介也反馈，3月份以来，门店客源比节后大幅回升。其中，部分优质板块成交向好。为助推楼市复苏，提高看房热度，某品牌中介平台打出疫情期间，中介费打八折、在职医护人员中介费打六折的优惠。但仍有部分小区实施严格管理，中介带看尚未完全恢复。
4月3日，广州市住房和城乡建设局印发《新冠肺炎防疫期间支持房地产中介行业复工复产的通知》，《通知》明确，“房地产经纪人员需持《广州市房地产中介服务人员信用信息卡》，提供业主书面（或电子版本）授权委托，经查验人员按规定确认后方可进入社区小区。”
同时，《通知》要求各物业服务企业及人员应为业主或租户办理相关手续提供必要便利，不得以不正当理由阻挠符合条件并遵守规定的房地产经纪人员的业务活动。
4月7日，在广州市住房和城乡建设局关于印发《新冠肺炎防疫期间加强物业小区管理的工作指引（第三版）》的通知中提到，房地产经纪人员及客户进入小区需提供业主授权书。
也就是说，根据政策，只要中介满足相关条件就可以安排看房。相关政策的发布也为二手市场进一步回温大大助力。
（2）二手成交涨近40%
城市普遍复工复产后，广州二手市场反弹力度强劲。在3月全市二手成交环比大涨3.6倍、周度成交出现“八连升”的良好势头之后，进入4月份，市场需求仍然十分活跃。
广州中原研究发展部数据表明，4月广州市二手中介网签量为3594宗，较3月同期环比大增36.7%。价格方面，本月二手网签均价为23795元/平，环比微跌1.3%。
目前，疫情对楼市影响已开始逐步淡化，新增上门客数量、带看量基本恢复至年前水平。据广州中原调研了解，随着疫情的有效控制，不少业主对后市看涨信心有所增强，部分如东风东板块、东圃板块的业主议价空间出现明显收窄现象。同时，业主供应积极程度亦有明显回升，录得的新增房源数量环比大增近7成。

▲数据来源：广州中原研究发展部
在这样的背景下，广州中原预计进入红五月后，需求将继续释出，市场交投氛围有望持续升温，中介网签宗数或重回5000宗以上。
04
“五一”或成分水岭，楼市有望加速复苏
总体来看，三四月份以来，广州房地产市场在逐渐复苏，市场主要呈现以下几种状态：
一、开发商全面复工，售楼处百分百开放，新房打折优惠力度持续，但人流量较大的楼盘只是少数，其中主要以刚需盘为主，说明刚需是当下广州新房网签回升的有力支撑。
二、土地市场不冷不热，但不乏优质地块出让、多家房企竞争的局面；整体开发商拿地积极性不高，多数企业面临资金紧缺现状，拿地积极的以国企央企为主，大部分地块以底价成交。
三、二手房市场，中介复工，线下带看逐渐活跃，刚需客与有置换需求的购房者大量入市，市场成交稳步上涨；同时，节后学位房板块热度提升。但楼市分化加剧，降价与涨价齐飞。
广州房地产市场虽与“惨淡”划清界限，但疫情还未完全褪去，市场观望气氛仍然浓厚，楼市虽回温但与往年相比仍有较大差距。
值得关注的是，为积极培育理性住房消费新业态，加快推动线上房产交易新模式，促进房地产市场平稳健康发展，广州市房地产行业协会特别发起“5月购房节”活动，邀请了近二十家会员企业、携上百个热门楼盘项目参与，以提振消费信心，活跃楼市交易。
本次5月购房节举办时间为4月29日至5月31日，以“云逛展”“云购房”为主要模式。购房节带来的优惠十分丰富，在各展出项目自身不同程度的折扣之外，购房节还将发放百亿购房券。凡是参与购房券优惠活动的展出项目，市民可先领取两万元现金购房抵用券，购房时可以直接抵用房款。（领券时间：4月29日－5月31日）
同时，购房节上不少品牌房企还将大幅让利，推出低于市场价的各种一口价或特价房源供市民选购，为其提供实实在在的折扣。在刺激消费的同时，有效带动市场成交和行业回温。
目前，疫情对楼市的影响逐渐消退，市场在经过三月和四月的稳定期后，楼市回暖明显，买家入市积极性大增，市场成交稳步上涨。加上开发商优惠降价力度持续，以及广州5月购房节的到来。可以预见，五一黄金周或成为一个分水岭 ，在这之后，广州房地产市场有望加速复苏。
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文章来源:乐居买房










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