绿地狂人张玉良，为何对基建如此执着？

亮瞎你的狗眼27

地产界向来狂人辈出，绿地控股的张玉良算得上一个。
张玉良狂在跨界。单论跨界的想象力，张玉良不输任何人，挖煤炭、建地铁、开酒店、做汽服 ...... 但凡张玉良能掺上一脚的，他都不会轻易错过。
" 看上去文质彬彬，实际上胆比天大。" 易居总裁周忻曾评价张玉良是地产界三疯之一，另外两个是许家印和王健林。
最近张玉良再出大动作，直接将基建业务定位成除地产业务以外的另一主营业务。依据绿地刚刚披露的 2019 年财报来看，形成了房产、基建双主业，向大金融、大消费两个新领域多元发展的新格局。
报告期内，绿地的房地产及相关产业收入为 1943.26 亿元，建筑及相关产业收入为 1884.86 亿元，双主业的收入数据差额相比 2018 年近一步收窄，基本持平。与此同时，房地产及相关产业毛利率为 27.58%，建筑及相关产业毛利率为 4.31%，也就是说房地产板块目前的盈利能力依然要明显大于基建板块。值得注意的是，建筑及相关产业的毛利率自 2016 年起一直保持在 3%-5%，盈利能力毫无突破。
不过即便如此，张玉良似乎已经铁了心要做大基建了。就在半个月前，4 月 10 日，绿地基建的大本营—— " 绿地大基建集团 " 及 " 绿地大基建技术研究院 " 正式揭牌，同步签约成立的还有绿地大基建产业基金。
张玉良给绿地基建立下的 flag 是 "6 年力争营收破万亿 "，其野心勃勃的样子，仿佛回到了 2014 年加码海外、推动绿地整体上市的风光时刻。但实际情况是，绿地去年的重点超高层项目被传停工、区域事业部经历人事大调整，如今房地产主业销售额增长停滞、基建板块也迟迟看不见盈利增长。
是运筹帷幄还是孤注一掷？狂人张玉良的心思，谁能摸得清？
基建往事



张玉良与基建业务的故事，最早要从 2004 年成功收购 " 宝钢建设 " 开始说起。" 宝钢建设 " 摇身一变成了绿地建设，成为了张玉良跨界基建的一块敲门砖。
之后很长的一段时间里，媒体笔下的张玉良都在忙着探索新世界，从煤炭、汽车，再到银行、信托，其中最令人津津乐道的，还是 2014 年创立绿地地铁公司，一脚深插基建板块。


张玉良与雷军、董明珠等人一同被评为 "2013 中国经济年度人物 "



这里不得不插一句。这位将胡雪岩视为偶像的新红顶商人，最常挂在嘴边的话就是 " 做最懂政府的商人 "。在他手中经营的绿地，过去曾经不断有投入大量的资金参与旧城区改造，进行大规模的公共绿地建设，强调中低价房的建设等与政策导向十分契合的动作。
这样做的好处也十分明显：绿地既赚了钱，又能获得政府的优惠政策，一石二鸟。
沿用这个 " 商业诀窍 "，张玉良希望通过与地方政府合作地铁业务，拿到沿线土地的开发权。比如在和南京地铁 5 号线项目的合作里，绿地采用了 " 项目投融资建设 - 施工总承包 - 物业综合开发 " 的 "PPP" 模式合作建设，总投资约 313 亿元，项目股权回购将在项目试运营开始后五年内完成。
建的是地铁，张玉良看到的却是以低廉资金获取地铁沿线优质地块的机会。乘着这股 PPP 热潮，张先后签下了徐州、重庆、哈尔滨等区域城市的地铁项目合约。
项目批量到手，执行团队也得跟上。2015-2018 年，张玉良先后将贵州建工集团、江苏省建集团、西安建工集团、天津建工集团等地方龙头收入绿地麾下。而这种收购地方建工企业的行为，也是颇具张玉良风格的一种政商合作。
双向加持之后，绿地大基建板块的规模雏形逐渐浮现。截至 2018 年末，公司大基建板块在建项目总金额为 3269 亿元，包括房屋建设业务 2066 亿元，占比 63.2%；基建工程 698 亿元，占比 21.3%。
也是从 2018 年起，大基建板块的营收规模开始逼近房地产板块，与大金融板块和大消费板块拉大差距。
折戟沉沙



就在张玉良猛拓大基建业务、势头正盛的日子里，危机紧随而至。
凡潮起必有潮落。2018 年，以 " 去杠杆 " 为目的的监管政策不断加码，地方政府债务管理逐步收紧。一直以政商合作为根本的绿地，在其中的波及程度不是财报中短短一句 " 基建投资增速明显回落 " 可以言说的。
至少张玉良一直希望的 2020 年大基建实现 4000 亿营收的事，是不大指望得上了。
更让张玉良头疼的是，在他满心扑在大基建的时候，似乎顾不上对房地产业务的精心照料。
回顾 2019 年，绿地在房地产销售方面略显出增长乏力，绿地全年实现合同销售金额 3880 亿元，与 2018 年基本持平；实现合同销售面积 3257 万平方米，同比减少 11%，回款 3010 亿元，回款率 78%。在绿地不断开拓基建业务的过去几年里，绿地在克而瑞的年度权益销售额排行榜上不断滑落，从 2016 年的第三位，下滑至 2019 年的第五位。
诚然，大基建如张玉良构想，为房地产做大规模提供了可能，但盈利能力不明朗、资金压力大的缺点，对绿地这样一家常年高负债的地产公司却是致命的。
财报显示，2019 年，绿地的资产负债率为 88.53%。与前四年一样，绿地的资产负债率一直高于 85%，数据高于许多上市房企。
与高负债水平形成鲜明对比的，是绿地有限的融资能力。
就拿信用借款来说，截至 2019 年末，绿地控股 2304.17 亿元的短、长期借款中，抵押、质押借款合计 1692.05 亿元，占比 73.43%。信用及保证借款占比为 26.57%。相比之下，招商蛇口信用借款占比 67%，金地集团、招商蛇口信用借款占比分别为 97.8%、67%。
同期信用借款远远低于同行水准的绿地，在银行为主的金融机构面前，并不如其他房企受欢迎。
正是在这样的节骨眼上，2019 年底，绿地集团在武汉的两处项目接连被曝停工，一时间关于绿地现金流紧张的说法肆起。其中就有有当地媒体走访武汉绿地中心后称，工程确实有约一个月的暂停期，12 月起复工。


武汉绿地中心的停工传闻，给 2019 年底的绿地抹上了一层阴影



但张玉良对此矢口否认。" 武汉绿地中心被自媒体炒作停工了，不知道是什么目的，这根本不符合事实。" 在和界面记者的对话中，停工传闻让张玉良有了明显的情绪起伏。
在张玉良的字典里，慢是兵家大忌。但如何在快中求稳，似乎他自己也给不出很好的答案。
狂人迟暮



即便迈入 64 岁，张玉良骨子里的那股狂劲丝毫未减。
身处多事之秋，但大基建业务的拓展速度一如往常。截至 2019 年末，绿地大基建板块在建项目总金额为 4349 亿元，相比 2018 年同期增长了 1080 亿元，包括房屋建设业务 2927 亿元，占比 67%；基建工程 1094 亿元，占比 25%。
推进路上，张玉良总会遇到很多质疑。
有人说，绿地漫长的工期和跟不上节奏的资金，正在将总包方中建三局以及一批分包商拖入泥潭，这大大影响了绿地和中建三局的关系。张玉良则认为，绿地和中建友谊深厚，不存在解决不了的问题。
外界看来，即便到目前为止，绿地基建都是增收难增利。但张玉良相信的是，疫情之后，国内对于复工复产、新基建等投资都会有新认识。
张玉良同样公开反思过销售规模掉队的问题，他认为其中既有市场原因，也有团队能力的原因。末了，还不忘加上句 " 总体上依旧满意 "。
张玉良依然是那个想把 " 中国的绿地 " 变成 " 世界的绿地 " 的张玉良，为了这个梦想，各区域人事变动了一波又一波，为绿地卖力的面孔换了一张又一张。武汉停工传闻后不久，前华中奇迹部总经理李煜离开绿地，绿地华中事业部的负责人就换成了绿地副总裁任虎。
统计之后发现，从 2018 年到 2019 年，绿地 9 个区域管理总部，已经有超过一半发生了负责人的变更，似乎同样透露着绿地的业绩焦虑。
一晃眼，狂人传说已在房产界飘荡多年：勇闯港交所、挥金海外市场、两年打通 A+H 双融资渠道 ......
2020 年，张玉良 64 岁，绿地 27 岁。我们很难读懂狂人的执着，不过我们看到狂人为了留在原地，依然在努力奔跑。
ZAKER 新闻出品
文 / 陈悦珊