月亏8万广州的房东们还能熬多久？

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来源：无冕财经
广州租房市场3月成交下滑近8成，刚有回暖趋势的租房市场，会如何变化？
“单是昨天来看房的人数，就比2月和3月两个月都多，”4月13日，广州天河区某城中村二房东李先生说，“一天便租出了3套房，已经算很好了。”
他对无冕财经研究员表示，从上周开始，村中不再实行封闭式管理，外来租客凭穗康码便可进村看房。
无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员在走访广州城中村、长租公寓等过程中发现，随着疫情缓和、复工人员增加，租房者多了起来，广州租赁市场逐渐回温。广州克而瑞数据也支持了这一观察：3月广州租赁市场新增供应翻倍增长，成交量环比由负转正。
尽管如此，目前广州房屋租赁市场成交情况尚未完全恢复，3月成交量同比仍下降76.37％。“现在一天都接不到几个电话，基本也没什么人来看房。”白云区某中介门店工作人员对无冕财经研究员表示，疫情是放缓了，但人流还没有恢复。
“目前无论对一手房东还是二手房东，都不好做。疫情的影响是漫长的，预计可能是一年。”李先生说，现在动不动就接到租客要退租的信息，“昨晚就有租客说受疫情影响，公司做不下去了，要换地方，一个月后要退租。”
未真正回暖，房租降幅小
走在广州天河区某城中村，随处可见贴着、挂着的房屋租赁信息。招租人坐在标配的小电动上，车前挂着写有房型信息和联系方式的信息牌，聚集在村中的出入口。没有小电动的便手拿信息牌，在村子中走动。
走访过程中，多位招租人对无冕财经研究员表示，随着前段时间疫情形势放缓，来看房的人逐渐多了起来。4月9日，管理近200间房源的二房东林小姐对无冕财经研究员表示，近期租客人流量确实比之前多，不过仍有8％的空置率，以前一般都是满租。
租房人口回流之下，招租人无一不急切地想把空置的房子租出去。一发现你在关注租赁信息，招租人便迎了上去问你是否租房。
整体上来看，广州租赁市场亦出现回暖信号。广州克而瑞数据显示，3月份广州全市新增个人租赁供应翻倍增长，环比上涨135.95％；成交量由2月份的环比下降84.53％变为3月份的环比正增长，“随着人口回流，全市成交迎来回暖”。
但在走访中介门店过程中，无冕财经研究员发现，尽管部分中介人员表示近期租房的人多了起来，但整体上并未真正回暖。多数中介门店较冷清，工作人员多在店中网上办公，未有带客看房。
“从广州租赁市场整体的供应和成交数据来看，目前市场尚处于缓慢复苏的过程。但现在疫情的影响还未消除，人流亦受到一定的管制，所以成交数据虽然环比有所上升，但同比仍不及，体现出稍微降温的迹象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对无冕财经表示。广州克而瑞数据显示，3月份广州租赁成交量同比仍下降76.37％。
在租金方面，也未因疫情而出现太大波动。据广州克而瑞数据，3月广州挂牌租金价较上月环比下降4.23％，达64元/平方米/月，同比去年增长12.28％。
“这房子我平时都是月租2400元，现在疫情期间，才租的2200元。”天河区某城中村二房东施小姐对无冕财经研究员说。虽然不少招租人以“疫情期间，价格优惠”为由吸引租客，但走访发现，无论是长租公寓、城中村或小区，租房价格下降空间基本维持在100元至200元之间。
对此，严跃进指出，广州潜在的租房需求依旧很大，目前租房价格因市场降温呈现小幅下降，随着后续需求的释放，价格亦会逐渐回温。
市场转暖之下，已有租客反映房租议价空间小了许多。
“2月份的时候，这里的房子没啥人租，都跳楼价了。文冲这一带的房租本就便宜，加上这次疫情，有人租房东就赶紧放出去了，空着也是亏钱。”但议价窗口已经差不多关闭，租客林小姐说，现在租房的人逐渐多了起来，她租住的那一栋已经接近满租，“估计让房东降点价都不一定能谈成”。
长租公寓“先活着再说”
城中村的房东已经看到曙光，但长租公寓的从业者依然在苦熬。
贝壳研究院在其发布的第一季度全国租赁市场报告中指出，受疫情影响，房源出租率下降、违约率提升，同时仍需给业主支付房租，造成现金流紧张，租赁企业负担加重。这其中，以长租公寓为代表的住房租赁企业在疫情期间损失严重，空置率大幅提升，并出现违约纠纷。
依据贝壳研究院调研，疫情期间，蛋壳公寓全国总出租率已跌至75％，同比下降20％；自如管理的100万间房源，受疫情影响平均多空置15天，企业直接损失预计超过6亿元；安歆公寓销售预订同比减少30％，出租率下降明显。
“疫情对我们主要有3个方面的影响，包括项目被限制招租、原有租客回不来导致的退租，以及不同省份回流人群的管理难度增加导致的疫情防控压力大。”乐乎公寓华南区域总经理孔令博对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员说。
乐乎公寓在广州大概是4000间房源的规模，房源集中在海珠区和白云区，“目前资金可控”。
面对疫情带来的租客退租、房屋空置等压力，孔令博表示，在做好防疫工作的同时，随着疫情逐渐缓解，公司加大力度对空置房源进行销售，包括一些列活动策划和优惠方案，均是为了提高出租率，尽最大可能地去减少疫情期间带来的损失。
据其介绍，目前乐乎公寓在广州的出租情况相比2月和3月有所好转，询租情况和成交情况均有上升趋势，但同比去年仍有差距，“恢复大概在七成左右”。在租房价格方面，平均降幅维持在200元左右。
相比乐乎公寓，仅布局广州、约有500间房源的某小型长租公寓，则通过大幅让利的方式，提高出租率，以维持生存。该长租公寓同和门店的负责人张先生表示：“先活着再说，至于怎么活，后面再看。”
“疫情对长租公寓的影响确实很大，虽然宣传渠道一直在增加，但客户量在3月初才慢慢增加。”张先生说，3月初其门店空置率达到三分之二，4月初空置率有所下降，但仍达到三分之一，“4月份至今，来看房的人又少了”。
张先生向无冕财经研究员表示，从3月份开始，其房租价格基本降了20％。在价格让利的情况下，虽然现在空置率有所上升，但利润降低了，只能保本。
“我这边因为有住户，之前1月和2月基本月亏两万，其他门店亏得最多的，月亏八万。”张先生将自身的生存状况表述为“在夹缝中生存，一切都靠自己硬撑”。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进对无冕财经研究员分析称：“从前两年开始，长租公寓市场便开始降温，目前长租公寓企业间的竞争较大。同时，长租公寓的房租价格达到一定高度后，市场的需求端也会有一定的压力。在有可替代的租住产品的情况下，比如广州城中村的租房，有的人群便不会选择再去租住长租公寓。”
“从去年11月开始，长租公寓暴雷的情形开始出现。疫情催化下，不排除有更多的长租公寓出现暴雷。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫进一步指出。
据专注于长租公寓领域的研究机构房东东统计，2019年我国长租公寓倒闭的品牌数量高达53家，远多于前两年。其中，因为资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
贝壳研究院同样指出，由于长租公寓是薄利行业，不少企业本身仍处于亏损状态，受到疫情的影响，企业现金流将更加吃紧，企业负担更重，部分中小企业甚至可能面临倒闭风险。
房东悲观，专家乐观
对于何时能回归正常水平，长租公寓运营者显然更悲观。
“疫情对乐乎公寓的影响估计会持续到下半年。”孔令博说，“如果说同比恢复到正常水平，还要等疫情全部结束，人口真正地流通起来，城市住房租赁形成正常的供需关系才行。”
严跃进则表示：“今年上半年长租公寓的压力肯定会大一些，下半年支持长租公寓的各种财政政策会相应增加，广州的长租公寓政策扶植力度会比较大。总的来说，上半年仍会处于降温状态，下半年会逐渐好转。”
根据贝壳研究院的分析，长期来看，长租公寓行业向好发展的趋势不会变。虽然疫情的发展会阶段性影响长租公寓企业的生存环境，但行业的长期向好向稳发展态势不会变。
与危机更大的长租公寓相比，普通租房市场恢复起来会更容易吗？
城中村二房东李先生似乎更不乐观，他认为疫情的影响是漫长的，目前预计可能是一年。“一些公司受疫情影响，做不长了，也会导致租客退租。”现在动不动就接到租客要退租的信息。
“去年一批新来的二房东，他们承包的房子价格太高，现在已经很难生存下去。”李先生说。
对于接下来的租赁市场预期，谢逸枫认为，随着租房需求的释放和供应量的增长，租房市场的成交量和价格会在下半年逐渐升温，“目前广州的租房供应市场比较大，不排除五、六月份会迎来小高潮。”

▲3月份重点城市租赁成交量大幅回升，图片来自贝壳研究院。
严跃进分析，虽然目前市场离真正回暖还有差距，但也不用太悲观。“两会以后，各种经济刺激的推动下，租赁市场升温的可能性大，市场整体还是会呈现向好的趋势。”
愿望总是美好，但现实不断变化。近日广州疫情防控再次拉响警报，有网友甚至调侃，全国似乎只有广州人自己还不知道广州已经再成重点疫区。
尚未回春，寒潮再袭，广州的租房市场还要熬多久？










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