拿下“定制”地块，广州地铁包揽本地TOD项目

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记者 | 黄昱
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自2017年拿下广州首宗TOD综合体地块以来，广州地铁集团成为了“TOD专业户”，拿下广州近3年来出让的所有TOD项目地块，累计达8宗。
所谓TOD，即“以公共交通为导向”的开发模式。4月13日，广州地铁集团以43.17亿元的底价拿下白云区地铁13号线二期槎头站场站综合体地块，折合楼面价约1.7万元/平方米。
该地块用途为二类居住用地兼容商业设施、商务设施、行政办公、城市轨道交通以及防护绿地用地，总用地面积76821平方米，其中可建设用地面积达67915平方米。
按照规划，地块计算容积率建筑面积不超过24.53万平方米，其中住宅建筑面积为13.9万平方米（包括不低于6950平方米的自持租赁用房），公建配套建筑面积为1.5万平方米，商业/商务建筑面积为8.75万平方米，配套地铁派出所建筑面积为3500平方米。
槎头站场站综合体定位是产业配套服务中心，位于广州城市中心区边缘，周边基本为工业区，区域开发成熟度较低。按照地块出让条件，竞得者还需设置社区少年宫、幼儿园、托儿所、家庭综合服务中心、社区居委会和居民建设场所等社区公服设施配套。
尽管槎头站场站片区还未发展成熟，但其是在建地铁13号线二期（预计2022年通车）、12号线（预计2023年通车）的换乘站，按照规划，佛山地铁8号线也将在此设站。换言之，随着地铁站的开通，未来槎头站或许会成为片区楼市的热点。
槎头站场站综合体地块的出让条件比较严格，不仅要求竞买人具有地铁上盖物业开发经验，还要求其具有10年以上地铁线网(地铁线网是指3条或以上地铁线路)建设、运营、管理经验。因此，在业内看来，这就是广州地铁集团的“特定地块”。
广州地铁集团成立于1992年，是广州唯一的轨道交通建设集团，初期主要任务就是负责地铁建设运营。后来为解决地铁建设运营的资金压力，广州市政府提出了“沿线部分土地市场化”的策略，广州地铁集团也开始试水房地产业务。
2004年，广州地铁集团将房地产业务从资源开发事业总部分离出来，成立第四个事业部——房地产开发事业总部，并提出将贯彻“自主开发和合作开发共进”的方针，以地铁线路为依托，紧紧围绕地铁新线沿线地块、及车站地下空间进行房地产开发。
“房地产业务的发展直接影响公司能否真正实现自主经营、自负盈亏、自我发展。”彼时广州地铁集团对外表示，将房地产业务从资源开发事业总部分离出来，不仅有利于房地产业务的经营，同时也有利于广告、通讯、商贸等其他资源开发业务的发展。
2017年，广州地铁集团确立“合作开发为主，自主开发为辅”模式，并与越秀集团、珠实集团成立广州城市更新轨道交通产业投资发展基金，搭建国企合作平台。
广州地铁集团进行地铁沿线土地物业开发的投融资基本模型分为两条路径，一个是一级土地整备阶段，通过分享土地出让分成筹集地铁建设资金；另一个是二级开发阶段，通过轨道沿线物业项目的开发、销售、运营来补亏地铁运营成本。
2017年以来，广州已成功出让8宗TOD项目地块，每一宗都由广州地铁集团拿下，包括建筑面积达87.7万平方米的官湖车辆段地块、建筑面积达58.65万平方米的萝岗车辆段地块等，合计总建面约378.76万平方米，拿地总金额超537亿元。

制图：界面新闻
地铁集团参与房地产开发，目前主要有港铁和日本东急电铁（以下简称东铁）两种成熟市场的“轨道+物业”模式。港铁主要将土地出售给开发商，然后统筹地产商联合建设，物业开发能贡献利润60%以上，东铁则是自主开发或找合作开发。
在国内其他地铁集团开发房地产业务方面，深圳地铁曾借鉴港铁“ 轨交+物业”建设模式，此后也与万科合作开发深圳多个地铁上盖项目。截至2018年末，深圳地铁累计获取12个项目土地开发权，项目建筑面积约450万平方米。
从实际操作来看，广州地铁的地产开发模式与深圳地铁相似，即在公开市场拿地后，后续自己开发运营或引入开发商共同开发。
位于荔湾老城区华贵路中段的贵贤上品是广州地铁首个自主开发的商住项目，也是为数不多的自主开发项目之一。该项目总建筑面积约10万平方米，项目一期于2009年11月开盘销售，两小时内即售罄。
广州地铁多数项目都是引入其它开发商进行合作开发，如与保利地产合作开发紫薇花园，转让汉溪长隆项目65%股权给新世界中国。
2019年2月成为同样是广州市属国企的越秀地产第二大股东后，广州地铁更是将品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚的部分股权均转让给了越秀地产。
据越秀地产2019年业绩报告显示，品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚在去年分别实现合约销售额约32.27亿元、15.28亿元以及3.21亿元。
广州地铁集团选择合作开发的模式无可厚非。同策房产研究部总监张宏伟指出，广州地铁集团虽然在轨道建设运营方面是强手，但在综合物业开发和运营上的实力还不足，引入外部开发商可以弥补这一短板。
公开资料显示，截至2019年底，广州地铁集团旗下开发物业项目包括地铁金融城、荔胜广场、悦江上品、万胜广场、贵贤上品、紫薇花园、品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚等十几个项目。
广州地铁集团2018年年报披露，其房地产开发业务全年资金支付 453亿元，营业收入6.72 亿元，利润总额6.54亿元。
另外，为应对大规模线网建设筹资压力，广州地铁集团围绕2018年地块出让收入超200亿目标，发力既有用地盘活、潜在用地规模拓展、目标地块挂牌出让和拿地。
根据广州地铁规划，其将实现线网里程从目前的500多公里达到2023年的800公里，期间将新增33个场站综合体，到2035年扩大至2000公里。
在此目标下，如何通过“轨道+物业”开发反哺轨道建设成为广州地铁集团的一大考验。










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