房产法律知识分享

chd422

首先解答一下大家的疑惑或者错误认识：小产权是什么。
很多朋友包括一些所谓的房产的专家对于房地产性质的错误认识，现实中我们一提到安置房、福利房很容易被人打上小产权的标签，这里的小产权我认为大家的认识分两种：不具备完全产权的或者不能过后的产权。
我给大家说说正确理解什么是小产权，在中国不管是国有土地、集体土地都是属于国家的，土地的使用分为国有出让和国有划拨以及农村生产用地等，房产属于不动产只能附着在土地上不可分割。所谓的小产权只是土地只能少部分使用，土地性质才是决定房产是不是小产权，比如集体土地的使用必须由该集体分配之后再支配土地用于生产、生活、租凭、修桥、修路、建房等，只是使用集体土地是有规划要求，而集体土地的使用权归集体，集体土地建的房只有该集体范围的人才享有土地使用权，这就是真正的小产权。



大家误认为的小产权：包括安置房、福利房、单位房、军产房等，是不是小产权主要看土地性质，土地性质是集体划拨毫无疑问是小产权，而土地性质是国有出让或者国有划拨土地就不是单纯的认为是小产权。国有土地只要符合规划建设的房产都能领取房产证，只是交易有限制而已，但并不是不能过户，包括有些福利房限制5年、8年才能过户出让，有些需要自持20年才能出让等等……国有土地符合规划的房并不是大家误认为的小产权。
这里再分享一下没有证的房能不能买卖的房产知识，没有房产的房屋能不能买卖，在现行的中国物权法和合同法，并没有强制性规定能够马上办理过户才能买卖，我们认为的买卖和物权法中的买卖是两种完全不同的认识，物权法的财产保护和产权所属人以登记为准，方便市场流动同时具有排他性，也就是说即便有证签订买卖合同只是建立买卖关系，从物权法的角度是而并没有完成买卖的。一手新房很多人也认为交了订金办理了按揭贷款或者已经收楼了就完成了房产买卖，这点从物权法而言是有些错误理解，首先开发商建好楼之后，需要验收还需要缴纳多达40多项税收才能办理开发商自己房产证，开发商自己的证拿到再进行分割房产办理每个单元的产权，才是真正的完成买卖。所谓的房产贷款按揭、网签备案仅是新房政策中公示房产买卖关系的一种形式。未拿到证的房其实就是未完成的新房买卖，也存在不确定因素，不过这种情况基本可控，金融监管和法律是最重要的保护武器。而不能马上过户的产权，签订买卖合同也是建立买卖关系，只是交易时间拉长，合同的签订履行时间长违约风险就大，首先签订合同时不能违背法律的强制性规定，不能损害社会利益，需要公平公正。出现违约很正常，合同法并未强制性规定签订合同就必须履行合同，违约时有剩余价值补偿违约金取消合同义务是合法途径，所以签订合同时尽量找专业的人，未来出现风险也可以把自己放在安全的位置。房产买卖还有一种不确定因素就是人为因素，这个和房产本身有一定关联，一房多卖欺骗诈骗这就不是简单的民事行为，情节严重的可以民转刑，除了民事赔偿还会受到刑事责任。有风险不怕，就怕不知道风险，不具备风险意识和风险承受力。仁者见仁智者见智吧！
再分享一下新房内部转名的房产知识：受到地方房产政策的约束，购买当地房产必须具备当地的购房条件，一次性付款内部认购也并不是打破了当地限购政策，说得直白点就是签订买卖进行期权对赌、包销而产生的债权债务关系，不具备当地购房政策连网络买卖公示网签都做不到，也是建立买卖关系的一种形式，并不是不限购。这种操作虽然买家未具备购买资格而签订的买卖合同是有效的，需要建立买卖关系的双方都需要买卖合同中的义务和权利，当地政策只适用于地方政策而不是总法，受到当地限制但是不违背总法纲要，只有买卖合同没有强制性约定都可以协商，协调过程中……【点到为止，经历过的人都懂】。










您目前使用的是【试用版】，很多功能受到限制！！如果试用此插件之后满意，对您产生了帮助，请购买正式版支持一下辛苦的开发者，插件的持续发展离不开正式版用户的支持，优秀的应用得益于您的捐助，点击下面的链接去Discuz官方应用中心购买正式版永久授权

https://addon.dismall.com/?@csdn123com_todaynews.plugin
正式版后续更新升级免费，一次购买，终身使用！