千万别学香港！香港的差饷是最差的房产税

苏倾和

本文系融 360 专栏作者 " 齐俊杰 " 原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融 360 官方立场，转载请联系作者授权。
最近，房地产税立法提速的消息不绝于耳，昨天我们也解释了相关信息，最乐观的情况是，今年底房地产税就会提请审议，也就是说要跟普通大众见面了，经过一年的修改，2020-2021 年大概就会彻底落地。对此很多人都表示不屑一顾，说我们的香港一直在征收房产税，你看房价降了吗？这个正是我们特别担心的，我们的土地制度大部分就是跟香港学的，结果就出了巨大的问题，房产税这块，千万不能在再香港学了，香港的房产税是世界上最差的房产税。
其实我们的香港都没有房产税的提法，他们叫做差饷，差饷是根据租金来估值的，也就是假设你把这套房子租出去，能获得多少租金，然后以这个租金为基础每年收税，税率大概是年租金的 5% 左右，比如一套 500 万的房子，现在一年租 10 万块钱，那么就按照这 10 万计征 5% 的房产税大概是 5000 块钱，只相当于房产总价值的千分之一。所以这么低的税，根本不会对香港房产炒作起到任何的影响。
而且最逗逼的是，虽然香港每年都会评估差饷，但是其条件十分宽松，那就给你一个评估价，这个评估价就是按照周边租金的大概价格得出的，这个房子你要自己住，那就是你自己交，如果是出租，那么你随便，业主交也可以租客交也可以，反正得有人交，当然如果出租还有一个物业税要交，也是租金收入计价的，大概是 15%，但是如果物业拥有人为法人团体，租金可以视为是营收，那么可以免交物业税，而征收利得税。
所以，老齐昨天就跟大家强调了，千万不能学习香港的房产税，那样没什么用，反而会让炒房更凶。现在国内的租金回报率普遍低于了 2%，如果你对租金征税，那么显然税率不可能很高。
按照美国的标准，房产税的税率基本在 1% 左右，那么也就意味着你至少要征收 50% 的租金，这显然不可能。所以按租金收去房产税根本就不可取，顶多作为一个备选方案，而这一块，我们其实已经有房产税的规定，有两个征收方法，一个你自己用的商业房屋，是房产原值减去 30%，按照 1.2% 计征，另一个是你出租出去按照年租金的 12% 收，这个房产税的规定，其实一直在执行，只是住宅这块免收房产税而已。
大家不要再问我，什么商铺收不收房产税？商铺现在就该收房产税，根据规定，只有对个人非营运房屋才免于征收房产税。而现实中很多都把他伪装成了住宅，从来我们就没说对商铺减免。这点大家要清楚，所以在未来一旦房地产税开征，商铺和写字楼都会继续征税，而且肯定只会比住宅的税率更重。
还有一个问题，大家经常提到，老家的房子怎么收税，房地产税是一种财产税，你有财产所有权才交税，而没有所有权只有使用权肯定是不交税的，所以农村的集体建设用地，产权根本就不是你的，你是没有财产权利的，当然也就不用交税。那些小产权也不用交税，估计会给这块开个口子，一方面清理，一方面收编。现在几个一线大城市都开始了，把这种小产权统一规划起来，然后重新建设租赁项目，缓解租房压力，有人说现在不也在租呢吗，现在盖的是农民房，以后可能盖成高楼公寓，租赁的方式和效率肯定完全不一样。
综合来看，房地产税已经迫在眉睫，甚至可以说现在可能已经都成型了，我们要学肯定会去学成功的房地产税的模式，而不会去学失败的模式，之所以这个东西准备了十年，就是要总结失败的教训，比如之前上海重庆模式就是失败的，因为门槛太高，最后交税的很少，那么也就自然起不到任何调节的作用，香港模式肯定也是失败的，香港这几年的没落，以及全球房价最高，炒房盛行，都说明了这点。
还有日本 80 年代末的土地税模式，他的问题在于评估值太低，根本就对炒房炒地没有任何束缚，结果酿成了巨大的泡沫。伤害了日本经济。目前最成功的模式应该就是美国的模式，每套房都要交房产税，税率 1%，房产税占州政府的收入的 70%，成为很多地方收入的主要来源，这个应该是很诱人的。或者说就是我们期望达到的效果，财政彻底从卖地模式，转变成收税模式。但考虑到居民收入和当前房价的差别太大，可能会给一些刚性需求保护，也就是免征额。但是只要给了免征额，税收就会大幅下降，那么就必须用惩罚税率来补。
所以，老齐经常说，大家应该有所觉悟，房地产税改革，主要目的绝不是平抑高房价，而是改变政府的收入方式。为经济发展找一张长期饭票。所以如果站在这个角度去想，你猜他会怎么收这个税？我猜他会缓起步，给每人 40 平米免征额，争取最广大民意同盟，然后免征面积之外的 40 平米开始征收房产税，第三套房起开始用高昂的惩罚税率。同时，为了避免抛房打压房价，先要把限售工作做到位。在确定评估价之前，房价是不能大跌的。另外，评估价的周期要尽量拉长，比如 5 年一评估或者 10 年一评估，这样有利于稳定政府收入，躲避掉房产税推出造成的楼市波动。
作者：齐俊杰看财经 公众号：qijunjie82
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