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返乡青年:省会房价在降,为啥我家小县城一直涨?

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发表于 2020-10-9 23:16:03 | 显示全部楼层 |阅读模式


国庆节前,某头部房企位于河南省郑州市航空港区的楼盘,推出购房补贴政策,拥有普通本科、成人本科、网络教育等国家承认的全国高等教育学历证书的个人首次置业,可以享受开发商给予的 10 万元购房补贴。当地的一位房产经纪人告诉记者,这个楼盘想趁着假期搞些优惠,但如果直接降价,老客户肯定不满意,只能采取这种变相措施。
作为建设中的国家中心城市,郑州过去数年的房价一路上扬,但最近一两年有些疲软,开发商各种打折促销花样翻新。国家统计局数据显示,今年 8 月,郑州市新房价格与去年同期相比下降了 0.4%,二手住房价格同比下降 4.4%。据郑州市房管局,8 月份郑州商品住宅、二手住宅成交均价分别为 12119 元 / 平方米、10602 元 / 平方米。
而在距离郑州市 140 余公里外的安阳市滑县,急于买房的马周 ( 化名 ) 却发现,这里的房价已经连续上涨数年,至今没有降价的趋势。马周说:" 听说很多大城市的价格在往下走,我们这种小地方为什么一直涨?"
" 我们这小地方为什么一直涨?"
马周今年已经过了 30 岁,由于父母早年离异、父亲又不上心,至今也没结婚。这几年,农村逐渐流行到县城买房,马周的堂、表姐妹都在结婚的时候买下婚房,这让他也产生了买房的想法。
马周在临近家乡的一个地级市做木工,有身边朋友劝他留下来在当地买,但一来当地价格高,二来觉得亲戚都在家里,还是决定回县城买房。马周几年前曾在县城看过几套房子,但当时没有买,当他 2020 年再次回县城看房时却发现,这里的价格已经比之前高了很多。
郭鑫 ( 化名 ) 是滑县县城某楼盘的置业顾问,她向记者介绍,县城的房地产市场前几年也不景气,价格在 3000 元以上 / 平方米左右,即使在全国房价涨幅很大的 2015 年底至 2016 年上半年,这里的价格依旧很平静。到了郑州、安阳、新乡等周边城市价格都起来后,大概于 2016 年底,县城的房价有了起色。
" 滑县反应得很慢,别的城市涨了之后,这里才涨的,涨幅最大的是 2017 年与 2018 年,均价有 1000 元 / 平方米的涨幅。2019 年、2020 年的价格涨幅没有那么大,但还是一点点地涨。" 郭鑫所在楼盘的开发商是河南最大的地产商河南建业,她称,建业在滑县的第一个项目,最初的售价为 3000 多元 / 平方米,后来不断上涨,当前在售项目比第一个楼盘的品质有所提高,一期小高层住宅的售价约在 5500 元 / 平方米,洋房更贵一些。
这并不是县城最贵的房子。郭鑫称,现在县城的房价多在 4500 元 / 平方米 -6000 元 / 平方米,一些位置好的洋房住宅售价在 6000 多元 / 平方米以上。在当地工作多年、某开发商销售部经理刘永飞表示,县城在售楼盘中,从四五千元,到七千八千乃至万余元的都有,价格差别较大,均价应该在 5000 元 / 平方米以上,总体上,这几年的价格持续在上扬。
在县城的楼盘转了一圈后,马周后悔当初没有下决心买,现在的首付款和每月还款额都涨了不少。由于置业顾问声称要涨价,今年 9 月初,马周在匆匆忙忙中买下一套均价约 4500 元 / 平方米的刚需楼盘。
考虑到年龄和贷款利息,他选择贷款 20 年,每月需还 2700 元,虽还款不成问题,如果要结婚的话,仍有很大的经济压力。他说:" 我有些看不懂了,听说很多大城市的价格在往下走,我们这种小地方为什么一直涨?"
丈母娘的功劳?
马周买房的想法很简单——就是为了讨老婆。他对记者说:" 我家的条件不好,我长相也不讨人喜欢,有了这套房子,可能会更好找老婆吧。"
在以前的农村,去城市买房的多是在外有稳定工作、长期定居的人,而现在,在县城或更高级别的城市有房,成为一些农村男孩家庭谈婚论嫁时的重要筹码。滑县的董苇 ( 化名 ) 的家庭条件要比马周好不少,虽然家里的两层楼房早已盖好,并添置新车,但在敲定婚事之前,还是在河南省濮阳市以 6800 元 / 平方米的价格买入一套新房。他称,现在不少同龄人都在外面买房子,虽然负担会大一点,但考虑到婚姻以及今后的工作,还是决定买。
据刘永飞观察,农村家庭往县城买房的人越来越多,结婚和子女教育是两个主要的因素,这推动了当地商品房的销量与价格。记者也注意到,近些年,该地区农村中小学生生源大量向县城迁移,县城很多学校进行了扩招,以满足适龄儿童的增加。
刘永飞称,滑县人口稠密,总人口近 150 万人,而县城的常住人口只有几十万,人口基数大也在一定程度推动房地产市场火热。据《河南统计年鉴 2019》,2016 年 -2018 年,滑县城镇常住人口分别为 32 万、33 万、35 万人。
收入方面,据河南省统计局数据显示,2018 年,河南全省城镇非私营单位就业人员年平均工资为 63174 元 ( 折合约为 5265 元 / 月 ) ,其中,郑州市为 79414 元 ( 折合约为 6618 元 / 月 ) ,滑县为 52637 元 ( 折合约为 4386 元 / 月 ) ;2018 年全省城镇私营单位就业人员平均工资 40209 元 ( 折合约为 3351 元 / 月 ) ,其中,郑州市为 49488 元 ( 折合约为 4124 元 / 月 ) ,安阳市为 36369 元 ( 折合约为 3031 元 / 月 ) ( 注:暂无滑县数据 ) 。
除以上因素,中小城市还承接了大城市外溢出来的需求。中原地产首席分析师张大伟称,中国主要的一二线城市都有限购、限贷等调控措施,一些人的购房需求被限制。同时,过高的房价,让一些积蓄与收入达不到的年轻人比较失望,会退而求其次,回小城市置业。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐对中新经纬客户端称,从国家统计局公布的 70 个大中城市房价数据看,当前价格涨幅较大的城市,基本都不是一二线核心城市,更多的是三四线城市。三四线甚至更低等级的城市,它们的房价水平本就较低,在一个较低基数上的增长,属于正常现象。
中小城市还有机会吗?
一些观点中,三四线乃至更低等级的城市似乎被视为投资禁地,开发商利润低、购房人被套牢,成了这类城市的标签,此前一直被热议的黑龙江鹤岗 " 白菜 " 房价,便是一个例子。
虽然房价已经上涨好几年,刘永飞仍看好县城未来的市场,他认为,这里仍有人口流入,城区面积也在不断扩大,会支撑价格继续往上走。郭鑫称,郑州的房价回调,属于大涨之后的回调,滑县处在补涨阶段,还未到顶。
给当地市场提振信心的,还有省内几家大型房企的相继进驻,如今,建业、正商、康桥已经在这里拿地。正商实业今年 7 月公告称,以约 2.01 亿元的总价拿下滑县一块约 55720.26 平方米的住宅用地,经测算,楼面价约 1800 元 / 平方米。刘永飞分析,根据拿地价格和位置推算,正商这个项目的售价可能会在 6500 元 / 平方米左右。
放眼全国,在三四线城市扎根的规模房企不少。从三四线城市起家的碧桂园,如今仍看好这些城市的前景,截至今年上半年,按项目所在地划分,碧桂园位于一二线城市和位于三四线城市的销售金额比例为 39:61。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,简单地通过区分一二线城市与三四线城市,来确定投资策略已经不合时宜,当前更多是要看所处于区域与城市群,如果所在的城市群具备很强的发展动力,圈层内的中小城市依旧会有投资价值。中国的城市化进程并未走完,大量没有实力在核心城市购房的人群,会选择进入有发展潜力的中小城市,这部分人群对中小城市的房价形成支撑。
许小乐指出,对于房价上涨这件事,一定要区别看待,不能以涨幅的大与小去评价一座城市房价的健康度。中国众多县城房价的上涨,可能是阶段性、板块轮动的效果,至于是否具有长期性,还是要看当地人口流入与居民收入增长等情况。
栏目主编:顾万全 本文作者:中新经纬 文字编辑:卢晓川 题图来源:新华社 资料图 图片编辑:项建英

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