深圳楼市逆转：30%购房者没了资格，业主当天降价60万！中央最新定调来了

夜色下的尸体

从 3 月的魔幻上涨到 7 月的重拳调控，深圳楼市今年的闹剧有了一个阶段性的终结。
新政的效果立竿见影，一夜之间，不少人的购房资格没了，还有不少人首付比例和税费提高了。买房计划突然被打乱，购房需求骤减，中介和新房销售签下的单子也变少了。新房、二手房市场都没了前几日的狂热氛围。
3 年落户 + 社保，令大约 30% 的购房者失去了资格，市场带访和成交明显下滑，更关键的是，房价上涨的预期被扭转，楼市运行的逻辑被改变，不少炒房客被新政堵在了门外，拿着房票的人有底气了，楼市进入了买方市场，从狂热走向平静。
但此次新政，并不能让深圳一劳永逸。严厉的调控，短期内能够遏制房价上涨的预期，但只有从根源入手，解决深圳住房供应不足的问题，" 稳楼市 " 才有可能实现。
新政来 " 降温 "，有业主当天降价 60 万
" 一觉醒来没了买房资格 "，新政对市场最大的打击，是买房人突然变少了。
新房市场上，华强城、华润城四期、沙井海岸城、中海寰宇时代等几个网红盘，都在紧急盘点之前到访或扫街的客户，看看还有多少有购房名额。
吴静是一名炒房客，为了 " 打新 "，她加了好几个购房群，和两个朋友同时关注着好几个网红盘。原本计划目标是远洋天著，新政出来以后，两个朋友没名额了，自己首付也不够了。
根据新政，热点楼盘摇号要 " 优先满足无房居民和个税或者社保年限长的 "，这也意味着，不少刚需客手里拿的都是优质房票，上车机会大大提高。
刚需买房人终于可以扬眉吐气了。新政出台当天，华润城四期讨论群里有买房人表示：" 昨天已经被润四劝退怕陪跑，今天突然又觉得很有机会。" 语气里是藏不住的欣喜。
不少有资格的买房人表示，也准备去新盘碰碰运气，毕竟手里拿着房票的人不多了，买到网红盘也不是没有可能。
据中原地产研究中心数据，7 月 13 日 -7 月 19 日深圳新房住宅共成交 873 套，环比下降 8.0%，看起来降得不太多，是因为之前积累的成交释放；深圳中原董事总经理郑叔伦表示，新房市场观望情绪浓厚，预计短时间内交易量会明显下降。
人们不再热衷于 " 打新 "，二手房更是 " 凉凉 "，中介们都没生意了。房产中介小赵说，" 平时周末可以签个两三单，现在就只是问的多。" 他认为，二手房在未来几个月成交量会明显下滑，生意会越来越不好做。
之前牛气冲天的二手房业主放低了姿态。中原地产中介小张告诉记者，新政落地前，客户看中房子后，不少业主会临时反价，涨 20 万、50 万都很常见，还有小区业主集体涨价的。但现在，很多二手房业主主动下调了房源报价。
比如南山区诺德假日花园，已经有业主在新政当天，把挂牌价从 960 万降到 900 万；宝安区苹果园的业主原本报价 760 万，新政第二天降到 739 万。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，高价盘跳水一定会有。比如，前期加杠杆买房的投资客，账面浮盈还比较可观，对后市悲观，想趁着高价出货。深圳房价去年以来到现在，均价涨了 1 万元，光涨幅就是长沙的房价水平。降价几十万上百万表面看损失挺大，其实是 " 挤水分 "。
在这种氛围下，二手房市场成交惨淡，网签量呈 " 断崖式 " 下滑。深圳市房地产中介协会数据显示，新政发布一周（7 月 13 日至 19 日），深圳二手房网签量为 5143 套，环比大跌 48.7%。
深圳多个业内人士认为，短期内市场供求关系有了重大改变，房价还会上涨的预期被扭转了，楼市开始进入买方市场。
并非一劳永逸
靴子重重落地，给市场带来的动荡不小。所有人都在关心，深圳楼市何去何从？房价还会继续坚挺吗？
中原地产首席分析师张大伟表示，这次政策有力打击了投资需求，预计部分投资客很可能开始离场，若政策在收费、购房资格、信用贷等方面严格执行，深圳有望开始进入调整周期。
过去深圳楼市领先北京、上海的行情将告一段落。预计深圳未来半年，投资比例将暴跌，房价将开始一轮明显的下调，跌幅在 5% 以上。
李宇嘉预测，深圳楼市交易下半年将明显降温，房价也会有所下跌，特别是今年上半年交易的房子，价格可能下降。此次政策的调整周期最短 1 个月，最长 8 个月；深圳楼市的总交易量，最多会降 70%，最少也只能达到 20%。
不过他指出，深圳楼市此轮调控将更多在短期内影响楼市，长期依然要看基本盘。
稳字当头始终是楼市的主基调，对于深圳，监管层也一再强调，深圳既要调控，也要稳楼市，这就要考验深圳的智慧了。调控是短期之举，未来楼市若明显下行，不排除政策再相向而动。
但不管调控多么严厉和频繁，最终决定楼市走向的是供求关系。为了实现 " 稳楼市 "，深圳政府今年还从根源入手，解决住房供应不足的问题。
2020 年上半年，深圳共出让了 13 宗涉宅用地，出让面积 49.45 万平方米，同比增长约 25.7%。今年深圳计划供应居住用地 293.2 公顷，较去年计划的 150 公顷增加了近一倍。
为解决土地稀缺的问题，深圳的城市旧改也被寄予厚望。截至 2020 年 7 月 19 日，已列入城市更新计划项目 891 个，已通过城市更新专规批复项目 509 个。
7 月 20 日，深圳出台了《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》，其中规定，当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于 95% 且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以对未签约部分房屋实施个别征收。
这意味着 " 钉子户 " 可由政府实施个别征收，旧改效率有望大大提高。
易居中国总裁丁祖昱认为，后续政策的实施效果还有待于进一步观察，但短期内一定是立竿见影的，会对市场产生比较大的影响。在深圳 " 虚高 " 的房价上浇一些冷水，让市场冷静一下，这对深圳未来的发展不是一件坏事，可能更利于未来的发展。
此外，政府也应该进一步思考，如何增加供应量，引导合理市场预期，让整体市场平衡稳定。这个政策出台不代表之后就一劳永逸了，未来政府还有很多的事情需要一起配合。
深圳业内人士邓志旺认为，长远来看，深圳还是需要解决供给不足问题，比如加快都市圈建设、疏导需求和规划调整、增加住宅用地供应。
中央再定调 " 房住不炒 "
据新华社 24 日晚间消息，7 月 24 日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会。韩正在会议上指出，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。


韩正强调，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势。要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督。要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为。要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。
其中，从 2019 年 7 月，中央首次提出 " 坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段 " 以来，这一基调就被认为是中央层面对房地产调控政策力度最严厉、态度最鲜明的措辞之一。在这一时间点上再度被着重提及，被认为释放了重要的政策信号。
对此，有分析人士向 21 世纪经济报道记者指出，今年政府工作报告中没有提及这一基调，在市场解读时，被认为是更多将调控主动权放到地方。而此次会议再度强调，则与上半年部分地区楼市较为火热，" 学区房 "、" 万人摇号 " 等现象出现有关，下半年楼市整体调控基调将会偏紧，上半年多地放松调控 " 一日游 " 的状况不太可能会继续出现。
那么，哪些城市最可能收紧调控？
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组近日发布的数据显示，反映中国重要城市综合房价的纬房核心指数上升至 108.18 点，环比上涨了 0.55%，比近半年最低点的 2 月上涨了 3.8%。
24 个核心城市房价继续上升，上半年，深圳房价累计上涨 11.35%，上海累计上涨 4.72%, 北京累计上涨 2.81%，广州累计上涨 0.23%。
21 世纪经济报道记者注意到，参加此次会议的，除了中央和国家机关有关部门人员以外，还有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等 10 个城市人民政府负责人。
实际上，7 月以来，杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京等前期房价有所上涨的城市，纷纷出台房地产调控收紧政策，其中深圳发布 "715 新政 "，提出了 "3 年落户 +3 年社保 " 等多项调控升级措施，力度堪称史上最严。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这些城市大部分属于今年上半年房价上涨较快的城市，此类城市参加座谈会，目的很清晰，即高层希望了解此类城市房价过热的原因，同时也希望后续通过管控此类城市，进一步促进房地产市场的稳定。
栏目主编：顾万全 本文作者：21 世纪经济报道 文字编辑：卢晓川 题图来源：新华社 图片编辑：曹立媛