房产小知识:哪些房产不能抵押?

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房产抵押贷款相对要求较低，而且贷款利息低，额度也高，但并不是所有的房产都是可以抵押的，下面我们就来盘点下，哪些房产不能抵押做贷款？


一、小产权房，又叫自建房，是通过私人之间买卖土地建设起来的房产，因为土地不是通过拍卖所得，因此小产权房的业主只能拥有土地的使用权，没有所有权。而且我国的国土资源部也明确规定，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，因此小产权房是不能作抵押贷款。
二、农村自建房农村自建房和小产权房一样，房屋的主任只享有土地的使用权，没有所有权，农村宅基地的土地所有权归集体所有，因此个人是不能买卖的，更不能作抵押。再一个是农村自建房一般地处偏僻，没有市场，变现难度大，因此贷款机构也不愿意接受农村自建房作抵押。
三、未取得房产证的商品房如果商品房只有购房合同协议，没有房产证是不能作抵押的。因为房产抵押必须要进行登记，而登记的依据就是房产所有权，也就是房产证。我国《物权法》规定不动产所有权以登记为准，房产证是房屋所有权的唯一证明，没有房产证的房子是不能买卖、置换、赠与、继承、转让的，因小小金融公众号出品 - 155 - 此不能作正常的抵押。
四、房龄过老的商品房现在很多贷款机构对房龄的要求都是在 30 年之内，如果房龄超过 30 年是很难抵押做贷款的。
五、面积过小的商品房除了房龄，贷款机构对房子的面积也有要求，一般都是要求房子的面积达到 50 平米以上（部分地区或贷款机构可能放宽到 30 平米以上）。因为房子面子太小市场潜在的购房者比较少，万一贷款还不上了变现比较难，所以一般贷款机构不接受作抵押。


六、产权人年龄过大的商品房一般来说，银行等贷款机构办理抵押贷款年龄要求，女性不得超过 60 岁，男性不得超过 65 岁（具体会根据借款人的条件及健康情况来定），如果产权人的年龄过大，贷款机构一般是不接受做抵押的，除非借款人把产权转移到到年轻人的名下。其中的原因是年龄大的产权人不确定风险比较大，万一产权人突然去世，而贷款又不能正常还款，那房产就没法处理。
七、被查封的商品房这种情况可能是房屋所有人因为惹上官司，被法院进行查封，一般房屋被法院查封就不能进行常的交易，也不能抵押做贷款。
八、未满五年的经济适用房经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权，经济适用房 5 年以内，国家是不给办理产权证的。根据目前国家的政策，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，同样无法办理房产抵押贷款。
九、未满 5 年的保障房保障房是具有政策保障性质的房产，是政府以土地划拨的方式为主，投资、管理的政策性住房，和经济适用类似，保障房也有一定的交易限制，5 年之内是不能获得产权证的，也没法正常交易，小小金融公众号出品 - 156 - 所以未满 5 年的保障房也是不能抵押贷款。
十、公益房公益事业用房是指城市中为社会公共利益服务、不以牟利为目的而兴建的房产，属于社会公共福利，根据《担保法》第三十七条，公有财产不得抵押，其中第三项规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。不论其属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。
十一、未取得上市许可证的公产房公房也称公有住房，国有住宅，是由国家以及国有企业、事业单位等投资兴建、销售的住宅，一般来说，房产的产权和所有权归单位所有，个人只享有使用权，在没有获得上市许可的情况下是不能抵押做贷款的。
十二、军产房军产房就是部队在军队所有土地上建立起来的房产，军队房屋的所有权属军委、总部，所有权性质属军产，不属于个人所有，因此不能作为抵押物。
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文章来源：武汉乐乐 2018
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