二线城市房产潜力排名，西安逆袭，成都赢了重庆

阿花

新冠会员全球大流行，国际经济形势扑朔迷离，股票中断，原油、黄金价格暴跌，但是在国内部分一二线城市的房价却涨了。随着市场的分化，未来5~10年哪些城市房产投资最具潜力？大家好，欢迎收看第131期的老王说话。

我们房产大项通过四大城市数据指标，对部分热点二线城市进行了综合分析，结果显示，五星投资城市为东莞、苏州和西安，4星投资城市为杭州、武汉、成都和南京、三星，投资城市为郑州、厦门、重庆和长沙。下面简单介绍一下分析过程。
第一大指标，人均GDP，我们选取了这些城市过去10年的常住人口和城市GDP的比值。2019年人均GDP最高的是苏州为17.89万元，其次分别为南京16.43万元、武汉15.22万元、州、14.84万元、东莞、成都和重庆相对较低。而天津和西安在2019年首次出现人均GDP下滑的情况。
第二大指标，人口密度和城市吸引力，我们认为管辖区人口密度和建成区、人口密度的差值，更能反映一个城市未来的住房供求情况。建成区人口密度越大，对住房的需求可能越大，差值越小，说明供求矛盾可能越大，重庆、杭州和长沙的差值最大，分别为24.2、15.7和13.4，西安、武汉和郑州差值相对较低在5左右，而东莞最小仅为2.1。所以我们认为东莞、西安、武汉、郑州住房的供求未来矛盾可能最大。

最近几年许多城市都在争相吸引人才，通过百度数据分析，2019年对人才最具吸引力的城市是东莞，74为成都、苏州和重庆，而天津、南京和厦门对人才的吸引力相对较弱，指数不到东莞的一半。值得注意的是中西部核心城市西安和郑州对人才的吸引力也不容小觑。
第三大指标，疫情的影响度，海外疫情蔓延，但是国内疫情已经取得了阶段性胜利。截止3月20号，百度数据监测各个城市的复工情况，复工率排在前5的分别是东莞、苏州、杭州、成都和南京。
由此看出，位于长三角和粤港澳大湾区的前二线城市，复工情况最快，我们认为在人口经济体量相差不大的二线城市中，率先开始复工的城市，说明当地市场对于经济发展的诉求更为强烈，未来发展更具潜力，国外经济波动对中国的外贸出口必然产生严重的影响。

我们选取城市的外贸出口总额与城市GDP的比值来衡量一个城市对外贸出口的依赖度及外贸依赖指数。2019年东莞的外贸依赖指数为96.1%，苏州为76%，而其他城市都在20%左右，特别是郑州，武汉虽然受疫情影响严重，但是外贸依赖指数仅为3.7%和8.5%，属于重度内需市场。但我们认为疫情的影响只是短期的，未来的贸易增长收益最大的还是东莞和苏州。
第四大指标城市购买力第三产业占比最高的城市是杭州、西安和南京，超过了60%，较高的是天津、长沙、厦门，其他几个城市也都在50%以上。我们研究发现，第三产业中从事金融业和高新技术产业的人员，收入较高，消费能力较强，东莞的高新技术企业数量最多，约有5800多家。

苏州辞职第3名是天津，而厦门和长沙相对较低。对以上几个城市的指标进行权重分析，我们的结论是第一、未来房产投资权利，除一线城市外，部分二线城市中最具潜力的城市是粤港澳大湾区、东莞、长三角、苏州、中西部、西安。第二，买房投资建议五星推荐，东莞、苏州、西安，可以放心大胆的买4星，推进，杭州、武汉、成都、南京要选择优质片区，三星推进郑州、厦门、重庆、长沙、必须重点关注核心地段。
以下是我们基于上述分析制作的城市房产投资未来竞争力排行榜，欢迎大家下载参考，好了。关于部分二线城市房产投资潜力的话题，就和大家聊到这里，如果你喜欢请分享给身边的朋友，咱们下期再见。










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