深圳房产：北京西城学区房凉凉，深圳也会跟进吗？为何

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遇到买房问题请私信提问。
1、问：目前名下坂田北一套楼梯三房，约420万贷款余额不多，龙岗中心城龙岗实验四房700万，均满五年。工作在龙岗，两个孩子大的二年级小的2岁，最近纠结要不要把坂田房产卖出换百花学位老破小，但是担心居住生活问题，非常纠结。如果换百花三房，首付不够有没有其它办法，二年级换试验初中是否能录取？龙岗实验几年没公布中考成绩了，是因为成绩下滑吗？感谢
答：你好，感谢付费咨询。
参见我前段时间的看法:
关于深圳中考
1、 深圳中考，均分95读不了深中，均分93读不了红岭，满分460，普高录取：非深户391最低，深户349分最低，深圳身份证只有400万张，深户考上高中的概率为70%，非深户20%，深户优势很大；
2、参与中考78300人，公办招生计划35531人，录取率45%，2018年录取率约47%，学校建设速度跟不上人口流入速度；
3、四大全部大规模点招，点招生和地段生升学率差距惊人，比如广受追捧的深高北，八大率只有16.9%，总共60人，红岭1人，深中、深实验、深外分别两人，自己的高中部53人，参考356人，这60人，有多少来自那两个点招班？
4、福田、南山的成绩成绩比较稳定，宝中的学校（海旺、海韵）今年有较大进步，光明、龙岗、坪山则没有亮点，说明，生源还是衡量学校水平最重要的指标，房价是衡量生源水平的重要指标；
5、南山的学校，基本没有点招，全部是地段生，南二外系、南外系、南实系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不认为全是教学质量的缘故，硬件设施是一部分，主要还是生源以及家长对教育的时间、金钱投入；
6、花大价钱买深实验的家长，都是各行各业顶尖人物，这群家长，对孩子教育的投资本来就大，换个二线学位，学而思、各大补习班一起上，成绩也不会差，很多家长会错误的认为，孩子成绩好是学校的缘故。
总结：投资学位，等人接盘，靠谱！自己上学，就近原则，过得去就行！孩子成绩，最终还是拼实力，拼家长！ 搞房地产，因城施策，搞教育，因材施教。
我不建议买百花三房，未来升值潜力一般，担心以后会出现最近北京学区房的政策，上学用一套小户型挂学位，附近租房住好了。
百花小学+深实验双学位低入门槛： 桑达大厦、金茂礼都，这类物业绝大多数做仓库或办公，周围很多物流大货车，环境和交通状况比价差，买来都是为了使用学位，对于这种的高单价的学位房建议只买小套，只用学位越小越好。
2、问：老师您好，最近在看二手房，准备自住加孩子上学，招商依山郡，万科四季花城，泰和花园的三房，求指点，谢谢
答：你好，感谢付费咨询。
1.招商依山郡是深中龙岗分校，深中的范围都是次新房，生源好，东进战略教育也会被重视，关外的学区会逐渐崛起，大运的兴起也是对深中龙岗分校的利好。
深圳最紧缺的除了商品房就是学校了，建设学校的速度赶不上婴儿的出生速度。随着二胎的放开和深圳开放的政策，未来涌入的人口更多，学校更为紧张，相对应好的学校更具价值，招商依山郡的价值一直被低估，龙岗除了私立百外以外排名第一的学位房，大运的崛起和地铁16号线的开通将推动这一区域的房价上涨。
2.万科四季花城，好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。 这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好。 喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期这里可以跑平大市，仅此而已。 户型的实用率是真高啊，尽可能选有电梯的房型吧。
3.罗湖布心片区前景只能说普通吧。第一，这两个区域都是沉没板块。 第二，再叠加八九十年代的老房源。 升值层面肯定不要有太大指望。但从自住的角度，我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳，还有这样的洼地为刚需存在。
综合来看，必须三选一，招商依山郡不管是自住还是学位还是比较推荐的，但是还要具体知道你们的家庭具体情况才能给予你精准推荐。
3、问：老师好，本人目前年收入税后50-60W，2-3年后应会增加20-40%，最近想把手里佳兆业前海广场2.5房置换卖掉，出手还掉贷款能回650万左右（HK工作，需要的话可以做利率3.2%左右的税贷80-100万）。 目前看中宝能城4房，去HK上班坐高铁方便，小区好朋友多。但板块未来升值潜力和还有小区环境又不如前海，所以想问问老师是否置换和置换的时机。另外很喜欢半岛城邦这个高大上的盘，预算内只能考虑二期（单证）有1000万，11万左右2房，没有一步到位，预算1200W内，绝对不超1350W，不想贷款太多影响生活质量和未来创业的可能。所以请老师不吝指点迷津。
答：你好，西丽不是领涨板块，但宝能城自住很舒服。
1000万以上的选筹思路：
1.深圳湾：（深圳湾学校覆盖的小区）
2.南山：华润城(大冲城市花园），配套成熟，楼龄新，可以关注； 半岛城邦，学位有潜力，海景漂亮，有的单价不贵；
3.宝中：幸福海岸、第五大道、尚都、熙龙湾
4、问：老师好，你觉得龙岗喜悦里怎么样？升值空间大吗？谢谢
答：喜悦里住家还不错，地铁口，有摩尔城和海航城两个商业，赠送比较多，投资的话就要考虑综合因素了，投资周期，可控资金量。
5、问：大大好，我工作5年，来深2年，女友在福田有一个59平的小两房，满2年，今年想在结婚前，出租女友的房子，再用本人的额度再买一套小房子，作为辅助资产（这样我们两供应两套房，也不会太影响我们的生活质量），因为工作考虑，目前主要考虑南山，想问下南山总价450的房子，有哪些小区值得推荐？两人均是90后，积蓄不多，年收入共100万左右，想问下是否有更好的房产操作方式？
答：你好，思路没有问题，房票用完再领证。南山工作可以重点关注南山。 南山总价450万，以下特点的房子在南山是比较走俏的：
1. 比较新，最好05年以后，可以无小区 2. 去工作地点方便，这里包括南北科技园&后海 3.最好带有中上等学位。
典型代表可以参考松坪村和南荔苑等。小户型价格上涨会推动中大户型的价格上涨，虽然不一定有成交，但账面上去了。 受众面之众，其实就是在红海里竞争，只需要在意之前列出的条件就可以，至少不落后。
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