专家解读：房产投资就是捡漏的时机，你准备好了吗？

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我是广叔谈房，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选
提问：你好广叔，我在深圳有一套价值300万自住小产权房，中山港口有一套价值60万的投资红本房。目前想在深圳宝安区（宝中，碧海，西乡片区）用小产权房置换一套100平米左右的三房，首付可在350万左右，主要是为孩子上学及配套方便。请问有什么好的推荐？另外，想在深圳投资一套公寓，把中山港口的房子卖掉，把钱用来投资，这样能产生更多价值吗？不知道在深圳投资公寓值不值？
回答：你好，新盘关注华润城 二手房宝中对学位要求高的话，可以关注凯旋城。 对学校要求一般的话，可以考虑西城上筑，尚都，天悦龙庭，幸福海岸 好不容易跳出中山的坑，就不要再跳进公寓坑了。 公寓缘何不能买，满网都是科普文，财务自由的土豪可以随意，但是追求升值空间的我们就不要碰了。 小产权房和中山都出手后，预算400+。入手2套房商品房，一套学位+自住，一套投资。
提问：广叔你好，本人有首房首贷资格，现金能有200左右。男朋友有一套西坝河一居，87年。请问我们应该用现金及首房首贷资格再买一套较好？还是将男朋友一居卖掉，再置换一个更好？由于我们还未看到合适的房子，先卖后买怕赶不上春节前交易。先买后卖，一居的房子现在恐怕卖不上价，会影响首付。而且若先卖后买，由于家庭内部原因，我们只能用二套房贷款。盼您回复。
回答：你好，西坝河是半个死胡同，缺少道路，河道分割，造成难进难出的局面。 虽然空间位置很好，但是地势，交通不好。 所以造成了反常的结果，让人以为价值混乱。 未来地铁的开通和部分建筑的拆除有助于该片区进行蜕变。 西坝河暂时保留，等楼市回暖后再出手。 子弹200 sfsd先入手一套次新，趁淡市淘笋
提问：广叔好，西安和郑州哪座城市房价更有投资价值，我在西安曲江二期有一套房，西安曲江二期未来还有增值空间吗？老家是河南的，现在想把西安的房子卖了，然后在郑州买两套投资房，这样可以吗
回答：你好，可以这样操作，西安既已获利，可以淘现离场，而且郑州还有主场作战优势，卖1买2实现房产裂变，2套上涨能力大于1套。郑州基本面没有问题，人口一亿的大省会不缺接盘侠，但是要避开已经暴涨过的郑东新区，寻找下一个郑东新区。如果主场在郑州围绕着东区核心区四周的次中心地带淘笋。东部和东南板块有更好的价值支撑和溢价空间。
提问：广叔你好，我在深圳龙华区工作，子弹60，目前在排深圳公租房，应该一年内就排到，深圳房价很高，且龙华区学位非常紧张，暂时没准备深圳购房。现在想在武汉购置一套房（老婆武汉户口，我深圳户口）。小孩儿一岁半，所以想问广叔：1.在武汉购房有必要先考虑小孩上学吗？2.如果目前不用考虑，作为投资兼顾自住，能推荐几个小区作为参考吗？ 我有个朋友在地产上班，推荐我恒大常青花园，或者在光谷那片购置。
回答：广叔你好，深圳的公租房和安居房排到了就不能买房了，还是要看你自己的需求点，如果是我，我会选择自己买房！ 公租房并不能保证孩子有学上，与其届时为孩子教育焦头烂额四处奔走，不如未雨绸缪早铺路。 深圳投资暂时不建议买了，但是刚需该买还是得买。把老家房产出手，子弹凑到100以上，先去深圳上车。 武汉未来有子弹再加仓。 恒大常青花园新盘倒挂的福利很早就结束了，区域成熟，考虑学区可以买，投资还是光谷单价1.6更好。 孩子才1岁半，现在考虑学区还太早。
提问：你好！龙岗一套360W的房，80W贷款，小孩两年后上小学，打算卖掉置换一套自住+学位+投资保值的房子。目前考虑罗湖螺岭外国语学校附近金城华庭、龙岗中心城外国语附近的绿景公馆奥林华府、深中龙初附近的招商依山郡万科翰邻城和龙岗实验学校附近的学府道花园。麻烦广叔帮忙分析下，能做三成首付或五成首付，分别选哪里的好？谢谢！
回答：你好，孩子即将上学，稳一点建议入手罗湖学位，关内教育资源更好。 金城华庭是为数不多，有居住环境的低价学位盘了，可以淘淘笋。
提问：广叔您好！新华联丽景珊瑚湾最西边紧挨酒店4层173平4室，二暗卫，第4个小房间无窗，北向两次卧视野稍欠，公司产权，含佣金税费6W內。请权衡上述各因素情形下入手合适吗？感谢不尽。
回答：不适合。 珊瑚湾这类改善型房产，本身不适合带有硬伤。 越是刚需下沉的产品，硬伤的接受度越高。 另外公司产权的房子，隐藏风险的概率更大，交易的复杂性更高。
提问：广叔好，安徽马鞍山，13年买的恒大御景湾124平精装自住，贷款40万，现有两孩，为好点学区及上班近去年下半年买光明新村130平，贷款38万，准备翻新之后搬家，请问广叔恒大房子是租出去继续持有还是置换其他城市
回答：你好，马鞍山目前净人口流失，人口老龄化较严重。近两年房价维稳。考虑投资建议出手置换其他能级更高城市，比如南京，合肥。马鞍山依靠毗邻南京的独特优势，接入联通南京的交通网，发展城市基础设施建设，依靠南京的带动进行发展。靠近南京的地理优势，使马鞍山人在上世纪就一直保持着前往南京消费的传统习惯。
马鞍山在2017-2018迎来了大批来自南京的买房者，导致房价短期内暴涨。这些买房者大多是投资客，即使有刚需客也是买不起南京房子，抱着先上车后补票的目的以后打算置换南京。数年后滁州马鞍山会有天量的新房，还有投资客手里大量的二手房供应，大概率会站岗，被割韭菜。所以刚需自住买一套好的，投资尽早出手置换到高能级城市，才是买房正确姿势。
提问：你好广叔，我想在沈阳浑南买套房，目前比较关注华发全运首府和万锦红树湾，麻烦帮忙点评一下，除了这两个盘，还有更好的选择吗？谢谢！
回答：你好如果不在乎租金收益，单纯看好浑南，这2个盘都还行，华发略好一些。 最大的问题就是新区，没人，近几年找不到租客，价格也不低了。 纯投资更建议沈北，便宜，有人口基数，好出租。
提问：广叔，您好，我宝中有套一房，大概400万，欠款160万，刚需想置换500以内的两房或者小三房。目前可能考虑碧海，领航城或者沙井。想问十三广叔，现在置换是否合适，还是继续持有。还有置换的碧海，领航城，沙井怎么选择好一些呢？
回答：你好，如果月供能力还不错，建议加按揭继续加仓第二套。宝中这套小户型如果位置房龄都还不错，可以保留。 如果月供压力比较大，建议出手置换。 刚需自住盘，地理位置距离宝中，但是周边的配套设施完善需要时间，农民房较多，噪音大，交通一般距离地铁口较远。自住是没问题的，投资涨幅应该一般，周边可以选择的房源充裕。 自住和投资 首选碧海，次选西乡和沙井。
提问：广叔您好！简单介绍一下，目前我首房首贷，在北二环上班，爱人在北五环上班，目前主要关注未来金茂府和公园十七区，均是145平米的四居室，金茂府容积率低但得房率不高，后者不含精装且小区中间有一条市政道路，离地铁也远一些，总价都在800+，想跟您咨询：一是对于这两个盘您怎么看？二是这两个区位您看好哪个，原因是？三是您是否有更好的推荐？万分感谢！
回答：你好，这两个都是限竞房，如果投资都不建议 自住 公园十七区>未来金茂府，公园十七区位于中央别墅区，周边配套相对成熟，环境更好点
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