奥园遭遇乌龙后，还有大开发商愿意来临澧吗？

痛苦的信仰

过年时遇到疫情，在老家县城被困两个月。没想到的是，即使楼市低迷，但当地人聊得最火的话题，依旧是房子。相对限购较严的一二线城市，早就有专家预测，一些有潜力的四五线城市甚至县城都有可能受到房企的青睐。

可万万没想到，上周刚刚宣布大手笔收购的中国奥园，却在一个县城躺着中了枪。

湖南临澧县法院，没过脑子就把中国奥园的一位高层领导列上了“采取限制消费措施”名单，然后又秒速撤回纠正，说是弄错了。

临澧县很远，离奥园的大本营广州有一千多公里。奥园在全国有280多个项目，临澧不算起眼。有评论说，要不是湖南临澧县法院的一出乌龙，还真不知道临澧县还是一个这么讲“澧”的地方。

中国最市场化的行业里最有代表性的千亿房企，在中国最江湖的地方吃了瘪。

千里外的一记冷枪，吊足了吃瓜群众们的胃口。名不见经传的小项目，是怎么搞出横跨湘粤两地的大乌龙？

一

临澧是常德下面的一个县，去年GDP是193亿，在常德九个县区里排倒数第二。广州的天河、黄埔、海珠、番禺各区随便拎一个，经济体量都是它的十余倍。

也许面临地方财力如此薄弱，经济主要靠上级补助的窘境，临澧县也急需要寻找突破口，提振一下地方经济。而这个“重担”就自然落到的房地产开发上。据临澧县财政局网站显示：从2018年到2019年，临澧的卖地收入从1.89亿元大幅提升到7.54亿元。

于是短短几年，临澧县的楼盘如雨后春笋般的拔地而起，可是大多数楼盘都由是一些毫无名气小房企开发的，风险很大。奥园去之前，碧桂园、祥生是县里仅有的两家品牌房企。

高速增长的土地出让、良莠不齐的产品供应，让临澧本地的中小开发企业将目光瞄准了全国性品牌房企，希望引入知名开发商参与开发。

这是中国奥园与湖南炳屹诉讼的前情提要。

中国奥园的诉讼对手，湖南炳屹就是这样一家本地小房企。公开资料显示，湖南炳屹从承包大小各类工程起家，逐渐介入房地产开发。

它的资金情况捉襟见肘，债务缠身，是这场官司的起因。

然而湖南炳屹，以项目合作的名义与奥园合作，背地里却玩起了“金蝉脱壳”的把戏，试图把自身的欠款算到奥园的头上。

2019年卖了1180亿、账面现金680亿的中国奥园，在湖南炳屹眼里却成了“待宰的羔羊”！

于是炳屹多渠道发力，不榨出油水誓不罢休：“债主”们把奥园的员工赶出售楼处，关起门来吃火锅，长期赖着不走，不给钱就别想卖楼了；这边法院通过劳动报酬先予执行......这些只是报道出来的，吃瓜群众们也知道，既然是早有预谋，相信绝对不止这些手段。

盘踞本地多年的地头蛇，玩起了各种套路。

二

临澧的财政收入结构决定了，如果不依靠中央转移支付等上级补助，地方将长期处于财政赤字。而土地出让收入显然是一个有潜力的收入来源。

然而判断一个城市是否具有房地产开发的潜力主要看两个指标：存贷款杠杆比率和城镇化率。从数据上看，2019年，临澧县的存贷款杠杆的比率仅有27%，远低于全国平均数字是66.2%。此外，临澧县常住人口的城镇化率只有51.73%，也低于全国平均数字是60.60%。

较低的城镇率和存贷款杠杆比，决定了临澧县房地产市场还远远还没有饱和，存在这较大的增长空间。

因此，如果临澧居民们的杠杆加到全国的平均水平，还能贷出来66亿元。按首付两三成算，能买90亿的房子。

对全年GDP不到200亿的临澧县来说，90亿元意味着几十个亿的卖地收入和十几个亿的税收。而如果想把这些收入稳稳的装进口袋，就只能通过房地产开发商来完成。

但是当地小房企无法盘活这么大的市场，就只能引入像中国奥园这样千亿级别的房企共同开发。

然而，即便猛龙过江，也难压地头蛇，需要和本地势力展开竞合。这两年，随着品牌房企持续下沉到四五线城市，不得不和地头蛇们越来越多打交道。

全国2846个县级区划，没有哪个县城不可替代。投资环境太恶劣的地方，绝大多数房企干脆选择不碰。

比如曾经的环京燕郊。过去，当地四大寡头几乎垄断了整个房地产市场，外来房企无从进入。2016年7月，北京万科的工作人员开车去环京的河北香河拍地。行至半路，被一伙人拦截，车被砸了，人被打了。

直到限购以后，这片市场经济的化外之地哀鸿遍野，品牌房企们才通过收购的形式进入这里。

能在激烈竞争中站到行业TOP30的房企，每一笔投资背后，都少不了总部、区域无数智囊的周密测算和风险压力测试。

那么，奥园“被”乌龙后，还有大开发商愿意来临澧吗？