新华财经·读财报｜保利地产不焦虑：重利润轻收入谨慎拿地握紧现金流

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新华社北京4月24日电 保利地产日前披露了2019年年报。数据显示，公司2019年实现营业收入2359.34亿元，同比增长21.29%；实现归母净利润279.59亿元，同比增长47.9%。2019年营收增速相较2018年有所放缓，但归母净利润增长加速，创下近10年新高。
保利地产2019年实现签约销售金额4618亿元，同比增长约14.09%，位列行业第五名。公司2019年谨慎拿地，新增容积率面积明显小于2017年和2018年。
公司计划每10股派发现金红利8.2元（含税），将累计派发现金约97.85亿元，占同期归母净利润的35%。
营收增速放缓 利润增速加快
年报数据显示，保利地产归母净利润增速快于营收增速。对比数据发现，在保利地产2019年营收增速慢于2018年的情况下，归母净利润增速却明显快于2018年。

图1：2010-2019年保利地产营业收入、归母净利润及增速
研究发现，毛利率提升、销售费用增速趋缓、财务费用减少以及投资收益增加等均是保利地产利润提升相对较快的重要原因。
数据显示，保利地产毛利率为34.97%，同比上升2.48个百分点，其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至35.38%。公司称这主要得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升。
费用端，保利地产产生销售费用66.81亿元，同比增长13%，明显小于同期营业收入增速，也小于2018年的销售费用增速。产生财务费用25.82亿元，同比下降0.11%。
投资收益为37.02亿元，同比增长37.62%，主要来自对联营企业和合营企业的投资收益。除此以外，公允价值变动收益增长、资产减值损失减少等也为保利地产贡献了部分利润增长。
全年销售4618亿元 与行业前四名房企差距拉大
保利地产2019年实现签约销售4618亿元。根据第三方研究机构克尔瑞的统计，公司当年销售额仅次于碧桂园、万科、中国恒大和融创中国，位居行业第五位。同期销售金额比排名第四位的融创少了近千亿元，需要注意的是，房企“老大哥”保利与前四名房企的距离也在拉大。

图2：2015-2019年保利地产签约销售额及同比增速
从销售增速来看，保利地产2019年实现签约销售额同比增长约14.09%，相比2017年和2018年均有所放缓，在近五年中仅高于2015年。这可能与房地产行业整体增速放缓有关。根据国家统计局数据，2019年全国商品房销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速回落0.8个百分点。
由于房地产企业从销售到结算之间存在一定时间差，所以保利地产2019年销售增速放缓可能会影响到公司未来的营收增速。
进入2020年以来，受新冠肺炎疫情影响，房地产企业施工、销售均受到一定程度的影响。保利地产2020年1-3月实现签约金额710.21亿元，同比下降35.24%；实现签约面积490.24万平方米，同比下降29.97%。
新增土储环比下降 拿地趋于谨慎
2019年，保利地产通过招拍挂、旧改、产业拓展以及兼并收购等多种方式增加土地储备。数据显示，公司拓展项目127个，新增容积率面积2680万平方米。相比于签约销售面积3123.12万平方米，拿地较为谨慎。这也可以通过对比过去几年拿地数据得到印证。
公开数据显示，保利地产2017年和2018年新增容积率面积分别为4520万平方米和3116万平方米，均明显大于2019年。

图3：2015-2019年保利地产新增容积率面积
保利地产新增项目的拓展成本为1555亿元，平均楼面地价5802元/平方米。平均楼面地价相较2018年的6186元/平方米下降较为明显。
截至2019年末，保利地产拥有在建面积13158万平方米、待开发面积8112万平方米。
净负债率下降 偿债压力较小
保利地产截至2019年底的资产负债率为77.79%，相比年初降低0.18个百分点；净负债率56.91%，同比下降23.64个百分点，延续自2017年以来的下降趋势。

图4：2017-2019年保利地产净负债率
保利地产经营活动产生的现金流量净额约为391.55亿元，同比增长达229.22%。研究发现，销售回笼资金的增加可能是重要原因。数据显示，公司报告期内销售回笼资金超过4300亿元，回笼率为93%，高于2018年的回笼率88%。
报告期末，保利地产账面有息负债金额为2700.49亿元，有息负债综合成本约4.95%；货币资金1394.19亿元，约为短期借款及一年内到期债务的2.1倍，短期偿债压力较小。
2020年以来，保利地产已完成两期永续中期票据及一期公司债的发行。其中，两期永续中票的发行金额为9亿元、15亿元，期限均为3+N年，票面利率分别为3.39%（发行日1年SHIBOR+0.6300%）和3.07%。公司债发行金额为20亿元，票面利率3%。
计划每股分红0.82元 分红比例持续上升
保利地产计划以截至2019年底公司总股本为基数，每10股派发现金红利8.2元（含税）。按照保利地产4月22日收盘价15.95元/股进行测算，股息率超过5%。

图5：2017-2019年保利地产分红金额及归母净利润占比
保利地产此次分红将累计派发现金约97.85亿元，占同期归母净利润的35%。对比2017年和2018年的分红数据，保利地产2019年的分红比例持续上升。
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