从东京虎门之丘大厦看日本设备设施精细化管理

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在中国物业管理协会副会长、中国物协设施设备技术委员会主任李健辉的带队下，中国物业管理协会副会长林常青，副秘书长刘寅坤，设施设备技术委员会高级顾问王寿轩，副主任李笑天、潘志宏，委员邓耀武、朱庆敏、张成功等中国物协设备设施技术委员会的专家们，继续深入学习东京的标志性项目。
此次，中国物协设备设施考察团走进了日本东京第二高楼——虎之门之丘大厦，借鉴学习其设备设施运营的精细化以及人性化管理。


中国物协设备设施专家与虎门之丘的设备管理负责人藤原先生进行项目交流


考察团与森大厦高管近藤先生
及虎之门之丘项目高管藤原先生合影
（从左到右：北京国基伟业董事长李笑天、北京天鸿宝地物业朱庆敏、北京国基伟业总经理助理王寿轩、广州粤华物业董事长李健辉、森大厦株式会社设施管理部负责人藤原孝裕、森大厦株式会社六本木项目专务理事進藤寿一郎、福建永安物业董事长林常青、中国物业管理协会副秘书长刘寅坤、COMIN中国建筑运营管理研究院联合创始人张丽君、豪之英中国副总裁潘志宏、武汉弘帛物业总经理张成功、北京天鸿宝地物业邓耀武）
复合定位：顶级的立体城市综合体
虎之门之丘（虎ノ門ヒルズ，Toranomon Hills），位于港区虎之门一丁目，由东京都政府和森大厦一起开发，是地上52层楼的超高复合式大楼，于2014年6月正式建成开业。虎之门之丘仅次于东京中城的中城大厦（Midtown Tower），是东京的第二高楼。
虎之门之丘，由东京都政府联合森大厦开发，是连接新桥和虎之门的2号环线都市更新计划的重要组成部分，2号环线隧道穿过大楼底层。


地上52层的摩天大楼【虎之门Hills】是一个立体综合体的商务空间，购物设施、餐厅、咖啡厅、会议中心、办公区、高级公寓、东京安达仕酒店纷纷入驻其中。


虎之门之丘立体城市综合功能分区图
虎之门Hills 会议设施设置在4-5层，三个大厅可以容纳2000人，是举办国际会议和专题讨论会等各种活动的理想场所。这是该地区最大的会议设施。


虎之门之丘的会议室
简洁宽敞，没有豪华装饰却有稳重之风
空间充分利用与简约布置、降低使用成本并存
虎之门Hills的办公室从6层到35层，共30层，总面积30万坪。凯悦“Anders Tokyo”经营的豪华生活型酒店，可以利用酒店服务的高级住宅，配备国际级会议设施的商业级设施，对企业提供城市活动的最大支持，等。高度复杂的功能支持入住企业的全球业务。

• 办公空间：人性化的空间创新+共享+简约
  

虎之门之丘写字楼大堂
大堂入口，大堂内高端上档次的水墨画背景墙，与亮黄色的服务台对比鲜明，集古典优雅与现代简约于一体，予人心理和视觉以明快的现场感受。


虎之门之丘写字楼楼梯间
宽绰简约，明亮雅静，不失高端




虎之门之丘办公室标准层的空间开阔
便于各种组合，最大化客户利益
同时，标准层的设计，最大化节省入住租户的装修成本
甚至，只要提供办公桌就可以即时办公


查看网格地板，双边可轻易打开，并易于铺设线路


办公空间采取无柱空间设计
柱间距大，好用，也更有价值，使用率也大大提高

• 精细化设计与管理理念前置
  

城市综合体设计与运营管理一体化，在日本已经执行很多年，良好的前瞻性的设计也为后期运营节省了大量的成本。在这些方面，中国还需要行业整体意识的提升。


虎之门之丘办公室标准层通过设计最大化使用效率。使用率可达80%，森大厦一直引以为荣。高使用率，得益于于核心筒的优化设计，与办公空间的前瞻设计




虎之门之丘办公室卫生间设计也别具一格，
地板斜波式设计可让用户自动靠近小便池，且尿液不会溅落在地上


从项目大堂屋顶的维修和清扫轨道就可以看出来项目的设计与运营管理一体化方面做得非常好，在设计之初就已经充分考虑到运营管理的需求。


虎之门之丘大厦大堂屋顶的维修轨道
精细化管理，同样凸显在对宠物以及人的关怀上。因为大厦是综合体，公寓的业主有可能会带经常带上宠物。为此，项目专门设计了为宠物洗脚的地方。


宠物洗脚场所
更为体贴的是，管理者考虑到部分租户不喜欢动物，或者不喜欢与宠物在一个电梯里，所以在电梯增加了一个按钮，带宠物使用电梯的人会按下宠物键，表明电梯里有宠物。对此介意的租户可以等候下趟电梯。一个小小的按钮设计，就表现出管理的精细化。


带宠物标志的电梯按钮


设备设施全生命周期管理之设备更换预留通道




设备设施机房的门，都是一个大门套着一个小门
当有大的机器设备需要运进的时候，直接开启大门
不得不佩服在设计阶段的运营考量
在前期的设计阶段，就已经考虑到设备设施全生命周期的维修、维护问题，并提前预留好设备设施的维修以及更换通道，同时在机房的门上，也已经预留好更好的开门空间，为后期的设备更换带来很大便利。


设备设施机房门上预留的消防管道口




中国物协考察团深度考察交流虎门之丘的设备设施运营管理系统及运行维护流程


考察虎门之丘项目的自行车停车场运维管理


综合体的垃圾分类非常明确，
整个垃圾房无异味，且生鲜垃圾有专门的冷冻房（左一）


标准层的茶水房垃圾分类更加明确与精准，干净无异味


保洁空间，所有保洁设备以及清扫工具、保洁用具及消毒用剂摆放整齐


标识简约，并充满趣味，易识易理解


中国物协考察团在中控室对于集中管控的管理流程以及理念深度交流


中国物协考察团对于物业配送服务进行深度交流
整个考察的过程，虎门之丘的运营管理的精细化及人性化管理，无不打动着考察团成员们，正如王寿轩先生所说，除了学习设备设施运营管理的细节外，更重要的是要学习一种“以人为本”的服务理念，以“运营和核心”的资产保值增值的意识。

• 项目景观也是典范之作
  

项目的景观也是其中较大的亮点。单从平面上看绿化率有40%以上，在东京的这种地段太奢侈了。虎之门之丘的项目对绿化及景观的追求一直很佩服。
森大厦株式会社，将虎门之丘的项目看作一个，可以有机整合交通、人群、环境、创意于一体的多重构架。
森大厦株式会社首席执行官，曾经说过“我们相信人们有改变城市的能力。我们独特的垂直花园城市城市设计理念能够巧妙利用超高楼结构和地下空间，来提升基础设施的效率，并融入各种城市功能。基于这一理念，我们不仅会把虎之门之丘改造为一个商业中心，同时也会将其转变为一个社区，连接和培养聚集在此的具有不同背景的人群。”




舒缓的草坪广场代替了常见的大多数商业广场前的硬质铺装
做活动活动时也可直接在上面
为了维护环境，他们宁愿付出较高的维护成本








从京都的古寺庙文化中可以看到，如何模仿自然，集天地于一池间，置石、溪流、自然面石材、自然式种植，模糊的场地边界，等元素的空间设计感，不禁让人与自然产生一种和谐共存的敬畏。
总结：
中国已然进入存量地产资产管理时代，如何通过运营管理与精作的服务来提升项目的资产价值，是资产管理人日趋关注和研究的问题。
毋庸置疑，日本已将存量地产的运营管理发挥到了空间应用的极致：从高端简约到人文环保，从旧城改造到体验式商业、从写字楼的精细化管理到购物中心的消费业态多元，从无微不至的服务细节到匠人心境般的体验追求，一切以人为本，却又不破坏楼宇与自然的灵韵，所有这些都值得我们亲自去体会、去借鉴、去思考、去升华。