成交量同比涨 66%! 广州公寓 , 还适合入手吗 ?

prince指麋

数据，拨开市场迷雾，看清后市之路。
据广州中原研究发展部统计数据显示，2019 广州公寓市场成交总套数达 28469 套，总面积为 156 万㎡。
这份成绩如何？对比下近几年的数据便可知道。



（图片来源：广州中原研究发展部）
数据显示，2019 广州公寓市场成交面积（156 万㎡），同比 2018 年上涨 66%，且也远超 2017 年的 112 万㎡。
不得不说，压抑多年的广州公寓市场，正在不断爆发！
而这，与背后的政策变动不无关系。
多项利好助推，公寓市场渐趋活跃
2017 年 3 月 30 日，广州楼市 "330 新政 " 实行商办物业 " 一刀切 "，新政要求 " 一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用，再次转让时也只能出售给法人单位 "。这样的调控力度可谓空前，广州公寓市场迅速冷冻，库存量日渐累积。 2017 年 12 月 27 日，广州市城市更新局发布《市城市更新局关于实施城市更新商服类房地产项目管理新政执行问题的通知》，《通知》称，为支持城市旧改工作，经审批立项的旧改 " 商服类房地产项目 "，可以不执行 "3 · 30" 新政中商服类最小分割单元不低于 300 平方米的规定。不过，这次松绑只是取消了面积限制的 " 一刀切 "，并未涉及对公寓市场制约更大的销售和转手限制，因而对市场影响并不大。 2018 年 11 月 2 日，广州市城市更新局网站挂出《关于深入推进城市更新工作的实施细则（征求意见稿）》，提出城市更新项目建成的商服类物业，可向个人、个体工商户和其他非法人单位销售。 2018 年 12 月，广州市住建委在官方网站发布《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，提出 "330 新政 " 前成交土地的商服类物业可卖个人。



在多项利好助推之下，公寓市场渐趋活跃，甚至超过往年 " 非调控期 " 水平。
我们可看到，2019 年中，除 2 月春节外，其余月份广州公寓成交量均破十万方。同时，公寓去库存周期也由 2018 年底 "1219 商服政策 " 出台前的 20.4 个月，逐渐下降至 9.0 个月，属合理区间。



还需要指出的是，2019 年受商业项目开发建设放缓影响，广州公寓市场供应创近 7 年新低，为 16710 套 85 万㎡，同比跌 26%，仅为 2017 年的一半。
产业聚集效应显著，公寓市场供需活跃
据广州中原研究发展部统计数据显示，2019 年除越秀区成交缩减外，其余十区公寓交易升温。
其中，黄埔区公寓成交重回 6000 套，番禺区保持 4000 套以上，南沙、花都、荔湾、从化区的成交更是刷新近 4 年记录，其余区域的公寓交易也均录得大幅度增长。



而这与各片区产业引进关系密切。区域产业聚集显著，人口导入量大，潜在的商住需求也较大，故公寓市场供需活跃。
据了解，2019 年广州市产业重点建设项目共计 242 个，计划投资额为 1107.74 亿元，占总项目数、总投资额的比重分别 40.9% 和 35.9%。
其中，黄埔建设的产业重点项目最多，番禺、花都、南沙分别以 22 个位列第二梯度。



GDP 排名全市第二的黄埔区引进众多世界五百强企业，产业基础较强，公寓价格也不如中心区那般高不可攀，投资价值大。南沙作为近年来的大热区域，各产业、规划利好不断落地，公寓走量较为理想。在空港经济圈、花都 CBD 中轴线等规划的带动下，花都楼市价值也进一步被放大，不乏有慧眼识珠的购房者于此置产投资。
价格 " 坚挺 "！逆市大涨的公寓是否还适合入手？
2019 年中，相对比一二手住宅，广州公寓市场着实火爆。
据广州中原研究发展部统计数据显示，2019 年广州一手住宅网签成交 79737 宗，同比上升 5%；成交面积 858.4 万㎡，同比上升 6%；成交均价 28707 元 /㎡，同比上升 5.5%。二手房成交 107335 宗，同比大幅下滑 15.3%。2019 年 11 月，均价为 39702 元 /㎡，环比下滑 0.92%。
那么，逆市之下，成交量同比上涨 66% 的公寓是否还适合我们入手呢？
对于自住型购房者来说，很多人选择公寓，主要是看重其不限购、低总价。而对于投资型客户而言，除了前面提到的两个因素外，或许更看重的，就是公寓的租金回报率相对较高。
近十年间，广州一手公寓成交均价普遍呈上涨态势，但涨幅相当保守。据克而瑞数据统计，今年 1-10 月份，中心 5 区一手公寓的成交均价为 28268 元 /㎡，近十年间仅升值 31%；外围 6 区仅由 12950 元 /㎡上涨至 16310 元 /㎡，涨幅相当有限。
有意思的是，近十年间，广州中心区、外围区一手住宅涨幅均超 160%，两相对比之下不难发现，住宅无论在投资、升值、估值等维度上，均优胜于公寓。



也有部分投资者购买公寓赌的是租金上涨，而不是物业升值。当下，广州整体租赁市场的价格走势如何呢？可继续观看下文的数据。
如前面提到的，在高企的房价压力之下，不限购、低总价的公寓依旧是不少购房者的上车首选。
那么，如果我们要购买公寓，又该选择哪些地段的项目？又该如何避坑呢？
公寓最好选择核心地段、交通便捷的地区。虽然广州公寓价格上涨幅度一般，但中心区核心地段的优质公寓项目，相对来说，价格还是比较抗跌，而且不排除继续上涨的可能。
以广州近期全市住宅租金数据来看，参照挖掘公寓租赁市场的活跃度。虽然是住宅租金，但一定程度上也能反映区域租金上涨水平，毕竟住宅租金较高的区域，租赁市场相对活跃，出租、转卖公寓也会相对容易。
据广州市房地产中介协会近期公布的住宅租金数据报告显示，2019 年 11 月，全市监测点住宅租金为 54.77 元 / 平方米 / 月，其中中心城区为 57.23 元 / 平方米 / 月，外围区域为 34.46 元 / 平方米 / 月。



（图片来源：广州市房地产中介协会）
需要指出的是，因临近年尾，不少租约即将期满，租客陆续进入调租阶段，但多集中在中心城区，因此中心城区的住宅租金在淡市中抗跌性较强。
外围区域方面，与中心城区比较，住宅租赁需求受季节性的影响更加明显，业主在淡季中更愿选择让步租金以尽快促成交易。



2019 年 11 月全市监测点住宅租金走势（元 / 平方米 / 月）
因此，综合来看，除中心区外，南沙、黄埔等外围区域也是值得我们关注。毕竟其产业聚集效应显著，人口导入量大，潜在的商住需求也较大，市场活跃。
不过，购买公寓还要注意不要踩 " 坑 "。
2019 年里，关于公寓各种 " 爆雷 " 的事件不少。
越来越多的城市，也开始严控商住公寓。如近期，佛山公寓新规发布，进一步规范服务型公寓和商务办公类项目规划建设管理，遏制商务办公类建设项目违规变相改造为公寓、住宅等具有居住功能的建筑，打击利用虚假宣传、欺诈销售侵害群众利益违法违规行为等等。
所以，我们在购买公寓时，还是要擦亮眼睛再入手！注意：
1、公寓一般属于商业地块，土地使用权只有 40 年，而住宅的土地使用权有 70 年之久。
2、公寓的流动性远远不如住宅，原因是变现成本过高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠，而公寓则要承担全部税费，整体税费成本高达 10%-15% 左右，而住宅的税费成本只有 2-5%。



（图片来源：国民经略）
3、不要被公寓的总价低所迷惑，要考虑单价以及持有和转让成本。公寓价格之所以低于住宅，是因为土地成本相对较低，土地使用年限相对较短，且没有学位配套，水电费用按照更高标准的商业处理，且贷款年限远低于住宅，实际成本一点都不低。许多人投资公寓的理由，是公寓的租金回报率相对较高。
4、很多公寓项目都会给买家承诺和酒店管理公司合作、提供代管服务、帮业主出租和管理等，但实际上这类服务大多无法长期实行，甚至在交收以后便不了了之。所以买家要留意这一陷阱 不要轻易听信返租金这类说辞。
……
总之，蒙眼买房的时代已经过去了。
不管是投资，还是自住，大家一定要综合考虑，再决定要不要买公寓。
（部分内容整理自克而瑞广州区域、广州中原研究发展部）
内容来源：血拼广州楼市