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悬爷楼评:全面断粮的后房地产时代

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发表于 2020-1-14 15:22:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
前几天回总部开了个表彰会,虽然凤凰房产南宁开站只有四五个月,不过各项考核指标基本都全国领先中,被总部小小的夸奖了下。不过,也导致我忽略了一个对地产圈影响颇深的大新闻,有关全面封杀地产信托资金入市的。
信托,也就是受人之托,代人理财。地产信托这种东西解释起标准定义有点复杂,你就把它也理解为一种“只投房地产的理财产品”就可以了,一般个人或者机构投入的话,回报率在5%以上。当然,地产开发商们拿到的成本实际没那么低,要到10-15%。正常情况下,要比开发商去银行授信贷款的财务成本高一倍样子。
图片来源:百度
所以从这上面就可以理解了,当这两年银行信贷全面收紧的时候,尤其是到了下半年银行放款额度用的差不多了或者开发商自己的授信玩完了的时候,那信托就成了最大宗的开发资金入口。还有一些在银行本没啥本事拿到大钱的中小开发商,想混地产,信托也是其重要的资金来源。而且需要注意的是,和开发贷不同,地产信托资金的介入期很多年前是可以前置到拿地阶段的。也就是说,空手套白狼的事,在这里还是可以实现的。
直到后来多,国家为了防止这群空手套白狼的家伙搞乱市场,又专门出了一个“432”新规。即必须4证(除了预售证)齐全了才能申请地产信托,并且不能空手,至少要自出3成资金,而对开发商的资质要求也统一要求为至少要二级开发资质以上。也就由这个新规开始,产生了一轮对地产企业的洗牌。想跟信托玩,三级外的牌牌您就别捣乱了。
当然了,二级资质其实也是中小开发商。连续三年,一年竣工5万平的开发商即便是在县城里,都还是能摸到一两只的。但贵在船小好掉头,很多对资金要求不低的曲奇短平快项目,无疑是很希望混点地产信托资金用用的。快进快出,极限生存,风险?风险没有哒,都是抵押给信托公司的。只要市场好,一切都好。
不管到底有多少实质性的成果,起码G20之后,今年上半年弄出来的外患多少缓解了些许。国家终于可以腾开手收拾你们这群不听话的小兔崽子了。让你们稳地价稳房价稳预期,结果地王一堆,房价也咻咻的没个停,开发商和购房者们还在蜂拥入市。你们到底想咋样,不削你们真以为国家发话是假的?自从上月银保监会的吹风,大家已经略微预感到了会出点啥事。结果,这下好了,一招猛药,直接从根子上给你们断粮。没粮了,你们还玩不玩地王?
实际上,上月底这月初银行口已经被点要断那些不听话开发商们的粮了。几家高调拿地的大户,被点名不能给钱了。也导致前阵子南宁新地王出来之前就有开发商给我们通气,这次不要算实际成交价,提提限价就得了。为啥,都怕挨断粮呗。
前几年,房地产的国进民退多少引起了些不一样的声音。但从这次系列的举动来看,无疑又是一次国企地产的发展良机。毕竟,他们拿着最低的贷款利息,也有各种后台腰杆子撑着。无论是头部的几大私企,还是其他中小私企开发商,在这次事件之后共同面对的一个尴尬就是全面的断粮。而各区域市场内,政府还是要卖地的,供应还是要保持的,靠谁呢?
不过就像我在之前的文章里说的,起码在地产开发口,多数的国企地产商并不是先进生产力的代表。因为体制原因,通常开发节奏比较缓慢,典型的稳扎稳打不着急。相对而言,口碑和质量保证上还是有着国企的脸面在。恐怕,这也才是他们能够在这个市场里依然活的逍遥自在的一个根基。
我又忽然想起年初的判断,今年的楼市,横盘为主。我想,自从此次断粮事件之后,我要重新评估下说辞才行。毕竟,没了粮,断臂求生的事也不是不能发生的。无论是个别中小房企卖项目求生,还是个别项目以价换量的可能性,都在大幅度增高。
当然了,房价即便是跌点,说的关我们什么事一样。买了的也没打算卖呢,该买不起的依然买不起,是吧!

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发表于 2020-1-14 15:33:48 | 显示全部楼层
楼市将暴跌
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发表于 2020-1-14 15:45:50 | 显示全部楼层
控制地产信托是卡断了地产风险转移到金融系统的通道吧[灵光一闪]
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发表于 2020-1-14 15:58:43 | 显示全部楼层
别说了,上个月底刚贷款买了套,刚需没办法[捂脸]
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发表于 2020-1-14 16:10:16 | 显示全部楼层
一首凉凉要送给房地产
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发表于 2020-1-14 16:22:40 | 显示全部楼层
一波旧改棚改即将到来,拆出一城新世界
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