全球富豪扎堆的地方房价跌了，抄底者蠢蠢欲动

小严严在路上

" 世界城市 " 伦敦开始针对外国投资者。
一直以来，伦敦的房地产市场都是海外投资者青睐的投资标的。根据英国《星期日泰晤士报》公布的富豪榜，伦敦吸引了全球近十分之一的亿万富豪定居，共有 104 位身家在 10 亿英镑以上的顶级富豪在伦敦置业居住。
据《证券日报》去年 8 月报道，不完全统计显示，自 2017 年 5 月至 8 月的 90 天内，中国买家就在伦敦购买房产耗资超过 36 亿英镑，按当时汇率计算，合计高达约 317 亿元人民币。
特雷莎 · 梅：计划对海外买家加征 1%~3% 印花税
时过境迁，近期受英国 " 无协议脱欧 " 风险，印花税上涨以及英央行（BoE）加息等因素影响，伦敦楼市陷入低迷，成交量大幅下降。


英国《卫报》援引英国最大的抵押贷款机构 Halifax 的数据报道称，伦敦的房价正以九年来最快的速度下跌。根据 IHS Markit 整理、Halifax 发布的地区数据，今年 1 月至 3 月，伦敦房价同比下跌 3.2%，为金融危机最严重时期以来的最大跌幅。
数据还显示，自 2011 年初以来，伦敦的年化房价跌幅也是最大的。继去年第四季度同比下跌 0.7% 之后，今年第一季度的房价再次同比大跌 3.8%。


伦敦房价的下跌对于外资来说可能是一个颇有吸引力的抄底机会。不过，英国政府考虑推出外国人印花税政策则将在很大程度上抑制投机需求。
英国首相特雷莎 · 梅（Theresa May）近日表示，为了防止外国买家推高房价，她计划对海外房产买家征收 1%~3% 的印花税（注：对价值超过 12.5 万英镑的财产征收的一种税），税收对象包括个人及公司，这笔资金将用于帮助英国那些无家可归、露宿街头的人。梅在宣布这一措施时还指出，全伦敦有 13% 的住房都被外国买家购买了，这意味着外国买家从居民手中拿走了急需的住房存量。


英国政府没有透露新税率将于何时实施，但表示会对具体税率的上调进行详细讨论。特雷莎 · 梅提议的印花税，针对不住在英国，不给英国政府交税的海外机构投资者和个人投资者。还需要强调的是，这个新税率指的是在当前印花税的基础上，单独给外国买家加税。
这意味着海外投资者如果要在英国购房，可能很快就需要在 2016 年推出的额外 3% 的印花税基础上，还要再多付 1% 到 3% 的税率。英国政府统计，对海外买家每新增 1% 的印花税，将会为英国政府每年带来 4 千万英镑的收入；如果新增 3% 的印花税，那么将每年给英国财政增加 1.2 亿英镑的收入。
伦敦超 70% 外资购房为租赁投资
去年 7 月，伦敦市长的一项研究表明，外国投资者购买了数千套适用于伦敦首次购房者的住房，并将这些购房用做租赁投资。此外，在外国买家购买的住房中，有超过 70% 是租赁投资，而且有高达 85% 的由外资购买的住房属于个人买家。
研究显示，2014 年 ~2016 年期间，以新加坡为首的海外买家抢购了伦敦 2.8 万套新建住房中的 3600 套，这 3600 套住房中约有一半的售价在 20 万 ~50 万英镑之间。


英镑相对于世界主要货币的贬值也增加了英国房地产对海外投资者的吸引力。伦敦强劲的市场基本面转化为比其他全球城市更具吸引力的收益率，提振了投资者对伦敦房地产市场的信心。英国《独立报》报道称，伦敦住房的平均租期为 10~15 年，比许多成熟市场的租期要长得多。此外，英国健全的法律体系，以及市场的透明度和流动性也都在租赁关系中发挥了非常重要的作用。
新政策或进一步打击伦敦楼市
尽管特雷莎 · 梅针对外国买家推出的印花税将在一定程度上打击海外买家的投机行为，但英国《金融时报》在报道中称，伦敦市中心那些依赖海外投资者的房企的商业模式将面临打击。
伦敦当地时间本周一，总部位于伦敦的房地产开发商伯克利集团（Berkeley Group）股价下挫 3.5%


分析人士表示，由于伦敦楼市已经陷入低迷，针对外国买家的这项印花税将会加速伦敦热门地区住房建设数量的下滑。据 MoliorLondon 的研究显示，伦敦的新屋开工数已从 2015 年的 33722 套下降到去年的 27259 套。在价格不断下跌的背景下，几家开发商已经撤出了伦敦市中心。
瑞银（UBS）分析师表示，在新的印花税实施后，一套价值 200 万英镑的房产将会产生 27.4 万英镑的印花税，而在 2014 年 12 月，等值的房产只会产生 14 万英镑的印花税。


伦敦政经学院助理教授凯瑟琳 · 斯坎伦（Kathleen Scanlon）去年领导了一项针对海外买家的研究，她在接受《金融时报》采访时表示，因为英镑的下跌有助于吸引外资，英国政府对外国买家施加印花税的影响将取决于英镑的汇率走势。
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