买房，还要交这些“零碎钱”

鲍献勇3b3

买一套房除了房价款外，还需要支付多少 " 零碎钱 "？这些零碎钱虽然不多，但是如果不准备好，也可能会给您买房带来一些麻烦。
开发商向买方收取的费用哪些是合理的应该交的，哪些是巧立名目乱收费？这些费用哪些是由开发商代收的，代哪个部门收取的，做什么用？因为对房价款以外的收费依据、用途不了解，或者个别开发商借机乱收费，导致一些不必要的纠纷。具体来说，因为政策或买方付款方式的不同等原因，不同性质的房屋出售时在税费上有很大的区别。下面主要介绍商品房、经济适用房和房改房三种不同性质的房屋在出售时买方应交哪些费用。
购买一套商品房的费用，除房价款外由税费和物业管理费两部分组成，其中税费又分在交易过程中发生的费用和在申办产权证过程中发生的税费。具体明示如下：
有哪些税费需要交？
在交易过程中：
１、契税：买方缴纳房价款的４％；建筑面积在１２０平方米以下的普通住宅减半即按２％收取；
２、买卖手续费：１２０平方米（含）以下的每套房屋买卖交易的手续费为１０００元；１２０至５０００平方米（含）的每套房屋交易手续费为３０００元；５００１平方米以上的每套房屋手续费为１００００元。
３、印花税：买卖双方各缴纳房价款的０．５％；
４、公共维修基金：房价款的２％。此项费用由北京市居住小区管理室代管，待小区物业管理委员会成立后此项费用转交管委会或经管委会同意后交由物业管理企业代管，用于小区内共用部分共有设备的维修。
在申办产权过程中：
５、产权登记费：每建筑平方米０．３元；
６、房屋权工本费：每证收费４元；
７、印花税：每件５元
（以上１、２、３、５、６、７六项是由国家税务机关征收或政府部门收取的规费，以上七项都可由开发商代收）
有些开发商收取所谓的产权代办费，实际上是开发商为买方办理产权证所需的费用。如买方同意开发商代为办理房产证，这项费用应由双方协商确定收费数额，没有硬性规定。有些开发商免费办理，有些开发商不负责办理，由买方自己办理。
又有哪些物业管理费要交？
物业管理费由物业管理公司统一收取。
如果买方通过银行贷款方式付款，那么买方还应支付如下费用：
１、银行律师按揭费用：按贷款额的千分之２．５或千分之３计算，由与银行有协议的提供服务的律师事务所收取；
２、保险费：如果买方用财产抵押购房必须购买保险，保费由保险公司收取，费率由保险公司确定；
３、评估费：利用公积金政策性贷款的申请人需支付评估费。评估费收费标准为：１００万元以下的，按千分之５收取，１００万元至１０００万元部分按千分之２．５收取。评估费用由有资质的房地产评估机构进行评估收取。
４、抵押登记费：房地产登记部门按０．３元／平方米收取。
上述１、２项收费目前争议颇多。主要理由是：按揭律师是为银行服务的，代表银行的利益，律师费用应由银行自行负担。保险费要用在房产证办理完毕之前，而买方的还款保证是由开发商承担的，房产证办理完毕后银行通过权利证书的质押来实现其抵押权，对银行来说，放贷风险已有保证，保险公司与银行联手开展此项业务似有强制性交易之嫌。
办理个人住房贷款还需要哪些零碎钱？
从各商业银行目前提供的个人住房担保贷款 ( 又称商业性贷款 ) 、个人住房担保委托贷款 ( 又称政策性贷款 ) 、个人住房组合贷款这三种方式来看，办理个人住房贷款可能发生的费用可以用一个简单的公式来表式。
即：个人住房贷款涉及的费用 = 评估费 + 律师费 + 保险费 + 抵押登记费 （因具体情况不同，办理个人住房贷款涉及的费用也不尽相同）。
1、评估费：建行规定，新建商品房个人住房贷款不需支付评估费，利用公积金贷款申请人需要支付评估费。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付评估费，如果按要求必须评估，则其费用按 500 元计收。用公积金贷款商品房评估费收取标准为：20 ( 含 ) 万元以下的收 1500 元，20-50 ( 含 ) 万元的收 2500 元，50 万元以上的收 3500 元，经济适用住房评估费为 500 元。工行要求：普通商品房、经济适用房认可其销售价格，不需评估，二手房、高档、别墅需要评估。农行二手房的评估费按 4 ‰收取。
2、律师费：除质押方式外，申请商业性贷款必须经过律师进行资信审查，并由律师事务所出示法律意见书。律师事务所按申请贷款额的 3 ‰向借款人一次性收取法律服务费，每单低额度为 100 元；办理公积金贷款时不需支付律师费；如果属组合贷款的，公积金部分不收，商业贷款部分收。
3、保险费：在公积金个人住房贷款中，采用抵押担保加购房综合保险的，必须购买房屋财产险和人身险，人身险视年龄、贷款额不同而定，房屋财产保险费 = 保险金额 0.8 ‰ ( 钢筋混凝土结构 )  保险期限。在商业贷款和组合贷款中，以抵押方式申贷的，需购买房屋财产险。
4、抵押登记费：需办理抵押登记的贷款，抵押登记部门 ( 各区、县房屋土地管理部门的权属科 ) 将收取抵押登记费每平方米 0.30 元 ( 建筑面积 ) 。
5、公证费：二手房贷款需公证，每件 200 元左右。
注：不同城市不同时期的费用可能有变化，以实际为准。