黄金周假期看房？今年楼市“金九银十”有点凉！

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过去十年，中国楼市受经济环境和政策影响，呈现短周期的波动。不过这两年，所谓的 " 金九银十 " 被淡化，九、十月份不一定是楼市最热的时候，" 金九银十 " 反而有可能行情冷淡。
就像今年的秋季，无论是购房者、房产中介还是开发商，都多少感受到了市场的凉意。而在国庆假期，多名中介反映看房的情况与平常没有区别，并未出现购房者利用假期大规模看房的现象。
今年楼市 " 金九银十 " 有点凉</b>
在众多调控下今年的黄金周有点凉……


今年国庆假期，40 岁的北京房产中介张强呆在河北保定农村的老家，连休五天。他并不着急回北京，因为手里一个着急签单的客户也没有。
由于看房的人不多，张强所在石景山区门店的中介们经常站在门口，一边闲聊，一边一根接一根地抽烟。就在两年前的这个时间，他们中的多数人还在因为带人看房和签单忙得团团转。
对于这种落差，已经离职的房产中介、35 岁的杨琳也有同感。今年国庆长假，她在唐山专心经营自己的一家宠物店，不谈楼盘，不谈房价。
2016 年十月，她正奔波在环北京的霸州、固安、永清和香河，身份是房地产代理公司的销售。当时正逢霸州孔雀城开盘，杨琳凌晨三点起床给客户排卡，一直排到第二天晚上九点，才拿到 2000 多号，而房源一共只有 1000 套。
那段时间，各大售楼处前排起的长龙、购房者脸上焦虑的表情和 " 一日一变 " 的房价让她切实感受到北京楼市的火热。在最火的 2016 年下半年，杨琳卖掉了 70 多套房子，一口气赚了近 300 万，" 那种感觉就像中了彩票一样 "。
但短短两年时间，一切都变了样子，一边怀念着 " 好日子 "，一边感受着巨大的落差，转行成了很多房产中介的选择。
房价下降，业主愤怒 " 维权 "</b>
北京向来是楼市的风向标，在这次全国范围的波动中，其他多个城市的房价和成交量也走出了相似的曲线，从一线到三四线城市，楼市轮动升温，又相继趋于平静。国家统计局数据显示，8 月，全国商品房销售面积增速、开发投资增速均呈现明显下滑趋势，环比分别下降 7.5、3.9 个百分点。
" 北京、上海、深圳、广州、厦门、南京、无锡、石家庄、天津、武汉、长沙、成都、西安、杭州，包括大都市周边，比如廊坊，这些调控严厉、市场前期已经降温的城市，在九十月份都没戏。" 易居研究院副院长杨红旭说。
在新房限价政策的影响下，二手房更能反应市场的真实情况。根据贝壳研究院的数据，100 城月度挂牌价环比下跌城市个数，今年 3 月至 5 月都是每月 19 个，6 月 25 个，7 月 19 个，而 8 月则骤增到 47 个。
" 调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市已经出现房价下行的苗头。" 中原地产首席分析师张大伟说，" 房价调整正从点到区域扩散。热点城市楼市逐渐降温，当前的购买力很难再支撑市场继续冲高。"
房子降价后业主愤怒 " 维权 "
越来越多的楼盘进入降价行列，但开发商低价售房的行为刺激到一些老业主的神经，他们抱怨自己买贵了，开始 " 维权 "。
合肥一项目，当初开盘时售楼处火爆，可是就在前不久项目选择将某栋某个户型降价 4000 元 / 平方米促销，随即引来老业主堵住小区门口，拉横幅维权。
不仅合肥，北京、杭州也出现了业主因为房子降价围攻售楼处的现象。杭州滨江未来海岸二期降价 40 万，结果一期的业主跑到售楼处痛斥开发商 " 胡乱定价，欺骗业主 "。
有意思的是，就在一年前，杭州等地的人抱怨的不是房子降价，而是抱怨买不到房。当时，几乎各大热门楼盘都有成千上万的人参与摇号，尽管中签率只有个位数，他们仍然乐此不疲，因为坚信 " 买到就是赚到 "。
楼市上涨信心坍塌</b>
从理论依据上讲，房价取决于货币，土地，人口，经济等因素的综合影响；从现实分析上讲，房价又取决于人们对未来的涨跌预期。而实际上，预期，信心，对房地产来说，才是最重要的东西。
但如今，看涨的信心，却没了。根据央行发布的 2018 年第三季度城镇储户问卷调查报告显示：


（看跌的在增加，看涨的却在下降）
不仅是购房者，开发商的信心也不足了。
9 月 28 日 -29 日，万科秋季例会，满场都是鲜红的宣传标语，醒目的三个大字 " 活下去 " 更是被人们解读出了罗生门的味道。


在更早些时候的南方区域 9 月例会上，万科董事会主席郁亮就说过：
" 万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以‘活下去’为最终目标。"
生存本来是一个企业的底线，耐人寻味的是，在今年的秋天，郁亮却把它设成了最终目标。他看到了目前房地产市场的沉重枷锁，" 限制非常多，已经超出了当初的研究。"
楼市调控层层加码，从一线城市扩展到二三四线城市，从限购到限售、限价，从限商贷到限公积金贷款，从限土地拍卖到限房企融资，仅靠旧有的模式，房企显然已经无法继续玩转高增长的魔法。
最让郁亮担心的问题之一是 " 回款 "，他说，" 当前南方区域的回款压力比较大，这不是因为南方区域做的不好，而是因为率先感受到了市场及行业变化。"
销售回笼和市场融资是房地产企业的主要资金来源，也是赖以生存的血液。在 2018 年年初开始收紧房企融资的政策背景下，如果连现金流稳健的万科都感受到回款的滞缓、去化的压力，不难想象一些中小房企的资金链是何种境况。
事实上，今年恒盛地产被爆违约后，天房集团、华夏幸福、鲁商置业等上市公司均因为资金链问题遭到交易所问询。
2018 是楼市拐点还是新起点？</b>
怎么看楼市寒冬到底会持续多久？又该如何预判未来房价的涨跌？
回顾近 10 年，全国楼市有过两次大幅降温，一次是 2008 年，受全球金融危机影响，另一次是 2014 年，原因是经济下行压力加剧，但两次终究只是房价上涨大趋势中的短暂回调。
这一次，既有 " 坚决遏制房价上涨 " 的表态，又有限购限贷限售限价的调控政策，既有反炒房专项整治行动，又有收紧棚改货币化安置的货币调控。再加上几乎板上钉钉的房地产税和隐隐约约的取消预售制猜想，调控力度空前之大。
2018 年是楼市长期下行通道的开启，还是又一个涨涨跌跌短期轮回的开始，也许要等到 5 年、10 年之后，我们才能看清。
来源： 功夫钱庄、中新网