房价猛涨而房产股猛跌的秘密

那时岁月明月光

来说说近期房价和房产股完全背离的表现吧。</b>近期杭州、成都、武汉等地一手房抢成一片，北上深等一线城市二手房价也有起色。深圳的有钱人哄抢 5000 万一套的新房，让人感慨这还是钱么？三四线城市土拍也是面粉贵过面包，总之全国房市形式一片大好。
但股市却完全相反，万科 A、保利基本高点下来 30+%，港股里面的恒大、融创、碧桂园这些也好不到哪里去。
问题就来了：为毛房子卖得好但股价却一直跌呢？
说来复杂，先把全国房地产市场分四类。
S 类，北上深三大一线。最近一年房价都在阴跌，主要原因是政府打压很厉害，帝都和魔都甚至出现了人口净流出。市场化供地很少，限价凶猛。
A 类，广州杭州南京成都武汉等强二线。房价涨的很凶，政府拼命限价甚至摇号，一二手房倒挂。
B 类，天津西安等抢人二线。房价表面上看着还比较光鲜，实际上潜在问题比较大。天津的天房集团的 1800 亿债务问题至今没有解决。
C 类，各种三四线以及八线城市。长远看都是人口流出地区，目前却抢房如抢翔，本质上和 2015 年大牛市的创业板差不多。
S 类和 A 类情况比较一致。目前卖的的一手房基本上是 2016 年及以前拿的地，都比较便宜，所以政府可以狠狠限价。举例来说，前几天夜报里聊过的杭州融信澜天和华夏四季的房子，一手房限价后比周边二手房便宜 25+%。
这批房子由于拿地时间早，如果按照市场价销售净利润估计能达到 15-20%。但限价以后则估计肯定不会超过 10%。这些地很快就要卖完了，接下来就是 2016 年下半年和 2017 年拿的地了，拿地的时候基本都是面粉贵过面包。合乎逻辑的推论是，政府会逐步抬高限价，给开发商一条活路。但高也不会特别高，目前市场普遍的估计是未来开发商的净利润率会变成 5% 左右。
上图，这是 2017 年主要开发商的净利润率，基本都在 10% 以上。而如果长期关注上市开发商的净利润率的话就不难发现，2009 年的时候很多开发商的净利润率有 30%，一路下跌到 2017 年的 10%，未来可能会下跌到 5%。
以融创为例，许多粉丝都鼓吹融创有 3 万亿货值（现有土储对应的潜在销售），假设就是有 3 万亿货值吧，10% 对应的是 3000 亿潜在利润，5% 对应的就是 1500 亿潜在利润。两者区别多大不难区分。
以上是利空 1：一线城市和强二线城市限价导致开发商利润率大大下降。
B 类城市则是另外一个问题。B 类城市通常经历过一个房价飞涨时期，此期间内面粉贵过面包是毫无问题的，但一旦房价不涨就会突然失去购买力。拿地时开发商借了大量的债务，再想要卸下来就难了。
一般估计开发商的实际杠杆是净资产的 3-5 倍。这就意味着只要有一小部分项目不能按计划开发销售，那么别的项目开发出来的利润根本就不可能填满这个坑。
所以这些城市必须抢人，不断用新人支撑楼市不倒。但既然全国都在抢人，那么总会有抢不到人的城市——在这些城市重点布局的开发商就比较危险了。
以上是利空 2：部分布局有问题的开发商可能因为现金流接不上突然死亡。
C 类城市的房市则完全是击鼓传花游戏。这些城市吧，人均月收入 3000 块，靠什么来支撑上万的房价？现在仗着有棚改威风了一阵，棚改完了呢？棚改的本质就是政府负债上杠杆炒房，这个杠杆上去了以后怎么下来呢？
从统计数据来看，棚改对于三四线房地产市场的支撑也逐步弱化。道理蛮简单，三四线城市其实不缺房子。最早棚改的一批可能是真没钱，拿了钱就去买本地房子。棚改到现在，就算拿了钱人家也不是傻子，很可能转头就去二线城市买房——典型的为他人做嫁衣。
所以搞三四线城市的开发商完全是生死时速拿命在拼。只要哪天总理说一句棚改不搞了立马就是崩盘。即便棚改接着搞，也要看力度，一般性的力度是完全没有用的。
以上是利空 3：三四线城市全是泡沫，哪天破完全看中央心情。
总之归纳起来一句话，开发商的日子不好过了。开发商就像一个在赌场里把把压上全部身家的赌徒，每把都押大，已经连赢了 20 吧。
但赢多少吧都没用，因为后面一把就会都输出去。
香港的开发商就比较聪明。不再那么拼死拼活搞开发，而是持有物业慢慢出租收钱。当然物业可以资本化，就是传说中的 REITS。
所以在天朝，哪一家开发商率先把自己变成一家出租公司，谁才是真正的赢家。这个事儿上目前我还是最看好万科。
20 年后，可能整个市场上最后还能剩下不到 50 家甚至 30 家开发商。这个淘汰率就是目前房产股低估值的核心原因。
欢迎关注个人订阅号 " 刘备教授（id:jiucaiheart）"，主谈苟且的投资，兼谈诗和远方，有趣有节操的投资号 .
$$$ 融创中国 ( 01918 ) $ $ 万科 A ( SZ000002 ) $ $ 中国恒大 ( 03333 ) $
@今日话题
/xz ] ] >