房产销售告诉你：房价那么高，是谁在买房？

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这个问题，我可是太有发言权了。
一开始，我是在北京做着一线的房产营销，后来作为线上买房咨询师，回答与陪伴来自全国各地的买房人一起买房。而无论是我做一线营销，还是做买房咨询，我都会问清楚他们如下几个问题：
职业、收入、家庭房产持有量、购房资金数量、家庭财产年化收益率
虽然我不敢说完全地了解买房群体，但我却敢说我接触到的都是最真实，以及最后都买到房的群体。
在这里，我要告诉大家，你们认为的很多 " 理所当然 "，实际上是 " 完全错误 "，太多的内容我不说，我只说一条：
北京的房子，并不是被外地人炒起来的
我在北京做房产营销的时候，一开始是做刚需改善性项目，做叠拼别墅，90% 及以上的客户，都是北京人，而且都是地地道道的 " 老北京 "，至少也在北京生活了十几二十年，有北京 " 户口 " 的 " 新北京 "。
真正的用北京市工作居住证、连续五年纳税和社保购买的，少之又少。而这类人，主要购买的是之前的经济适用房、自住型商品房，以及共有产权房。注意了，那种房子都是福利房，只是少数，大部分人还得乖乖买商品房。
别以为这是因为项目原因，后来我又做过商住两用的盘，当年还是不限购不限贷，只要有钱就可以买的，而且我们当时的主打概念可是 " 首付 50 万，置业北京城 "，即便如此，我们那个商住两用项目，还是有 80% 及以上的购买力来自于北京人，70% 来自于那个区。
即便是上海，也是如此：


为什么当地人的买房比例这么高？
因为买房的门槛实在太高了，不仅是钱，还是限购政策。
不要以为在中国，土豪很多，其实很少。大家想要买房，尤其是买新房，买靠近市区一点、环境好一点的心房，很多人都是卖小换大、卖旧换新，必须是把手里的房子先卖掉，才能再买的。否则一套房首付 300 万，即便是亿万富翁，手里也很难拿出这么大量的闲置资金。
更何况，北京还限购限贷这么狠，原本有钱就已经很困难了，如果没有买房资格，连售楼处的门都进不去。连续五年的纳税和社保，这可比获得日本的永居权、拿到澳洲的 PR 还要难了。买套房，比移民还要难，真真是魔幻。
就因为这样，北京原本是全国人的北京，但近些年来，已经逐渐回到了北京人的北京。
我之前住在望京、住在丰台，都是四环外五环外的新社区，主要是租房群体。这段时间我搬到了国贸附近，住在一个 92 年的老小区里，于是就见到了只有中国才会有的现象：
在最繁华的地方的居民区，有大量白发苍苍的老人家，他们在小区里遛弯儿，在菜市场里砍价。这在国外，是难以想象的。
我去过澳洲，我也看过不少的国外房产书籍，我知道，越是发达的城市，富人和老人越是应该住在郊区的别墅或大房子里，而 " 贫民窟 "，或者说是 " 酒店式公寓 " 或者说 " 精致的鸽子笼 "，越应该在市中心、闹市区，他们被年轻人所居住。
之所以在中国会有这样反常的现象，是因为人口很难流动，是因为资源的过度集聚。老年人不敢卖自己的房子，因为在郊区没有好的医疗条件，年轻人买不到市中心的房子，因为又贵又少又限购。
这种现象，北京是最明显的，比如上海是 " 环上海经济圈 "，到了北京，就是 " 环北京贫困带 "。而且，北京很有趣，我们越往城区走，楼的高度就越低、年代就越久远。
反倒是丰台、顺义、大兴、昌平，建设起了大量高耸入云的建筑，只是可惜，大部分也都只是商业办公楼。因为北京要 " 限制大城市人口 "。
在这样的大趋势下，大量的买房客群，都只是本地人，我们地产人称这类客户，叫 " 本地客源 "。


什么是本地客源？
大家可能觉得很奇怪，为什么在知乎这类全国性问答平台上，有很多的快销品、汽车软广，却很少看得到房地产项目的软广，或者几乎看不到，即便出来某个房地产项目，也是如碧桂园森林城市这种，毁大于誉。
因为我们房地产行业，获客费效比最低的，是 " 渠道 "，简单来说，就是在地铁口发传单、在小区、超市门口做展位，吸引当地客户的购买。
而且房地产又叫 " 不动产 "，即便你真的看好了乌兹别克斯坦的一套房子，但你又不能经常去，买它干嘛？当然还是买自己当地的房子了，毕竟，租房体验简直差劲死了。
这才具有中国特色。
不过，这段时间有了一些有趣的变化。找我咨询，希望异地买房的人，着实增多了。这些人的目的也很显然，就是投资。
当然，无论你是刚需还是投资，其实都要回到投资收益率上来，只是这段时间，某些城市因为 " 人才引进 " 等政策，对年轻人放开了买房落户门槛。比如天津、成都、西安。这几个城市近期大量的买房人群，是外地人。


买房的职业和年龄？
大部分买房者，都是在买一套房或者二套房，而大部分年轻人的首付款，都是父母给的。这并不羞耻，毕竟房价这么高。
我确实也接受过某个彩票中了 500 万，找我做咨询的，某个做微商赚了不少钱，找我做咨询的，以及若干个做自媒体、创业迅速赚到几百万找我做咨询买房的。
但真正靠朝九晚五的工资买房的人，很少很少。即便是我，之所以能够在毕业的第二年就买房付首付，也是因为做的是营销，当年拥有丰厚的卖房佣金。
过去一段时间中国人的财富增长，主要源于资产增值，而非工资增值，所以，越是有房的人，就越有钱买更多的房，越是没钱的人，就越难买更多的房。
但即便你再有钱，在当下的国情下，你也买不动房了。
我曾经见过 5 个真正的炒房客。其中有一个中年大妈，其貌不扬，穿着土气，但是在车的后备箱里放着 2 个 pos 机，以及当年一买，就买下了 20 套北京的公寓。
不过大家也都知道，即便这样的老江湖，也遭遇了现在的滑铁卢，商住两用限购，房地产信息联网，房产税即将出台，家里有几十套房的土豪们，好日子真的到头了。
现在还在买房的人，要么是年轻人在买首套房，要么是投资客要买海外房产，要么是大爷大妈买旅游养老地产。但说实话，还想像过去那样，每年涨幅 20% 及以上？不可能了。
以前的房产咨询，因为房地产市场交易火爆，我主要做的是地段、行情的判断，以及很多时候的心理抚慰（hhh）；现在的买房人，则越来越多地关注房产本身，比如开发商、比如交通、比如贷款模式、比率，比如户型、楼层、物业。
很多人说现在是房地产的寒冬，我反倒认为，现在的房地产，终于从疯狂逐渐回到了正轨上。我可不想当什么房价分析师，我只想做一个陪伴买房者，帮买房人避坑，为买房人省心，hhh。