调查丨数百套房屋他项权证违规办理四线城市佳木斯房产乱象

苏倾和

中房报记者 高中华 / 摄
中房报记者  高中华丨佳木斯报道
经营着一家建材公司的哈尔滨人王建华最近 " 官司 " 缠身，5 年前，他为佳木斯东辰房地产开发有限公司（以下简称 " 东辰地产 "）开发的莲江壹号项目供应了 2700 多吨钢材，价值 1100 多万元。
2015 年 5 月份，王建华发现东辰地产出现资金链断裂后，多次催要钢材款，东辰地产无力支付，拿出 157 套房屋 " 顶账 "，其中 144 套在佳木斯市郊区房产产权管理处办理了 " 房屋他项权证 "，又在哈尔滨市道里区人民法院做了诉讼财产保全。
今年 4 月份，王建华突然发现他名下的 " 莲江壹号 " 157 套房产，有 60 多套已被佳木斯市郊区人民法院查封、拍卖，还有 3 套给了回迁户。
最近，中国房地产报记者前往佳木斯市对此事进行调查采访，佳木斯市郊区建设局下设郊区房产产权管理处和莲江口房产管理处，两个管理处在房产项目 " 莲江壹号 " 的在建房屋未取得 " 房产证 " 的情况之下，违规为个人、企业、银行等办理《房屋他项权证》百余个，涉及被抵押房屋数百套，仅王建华就有 144 套房屋，由于两个管理处没有 " 互通 " 信息，部分房屋被重复抵押。
佳木斯市房屋交易与产权管理中心相关负责人向中国房地产报记者表示，佳木斯市郊区建设局下设两个房产产权管理处，存在行政权力重叠、划界不清，房产管理混乱问题，造成《房屋他项权证》办理不规范和违规问题。2016 年，这两个管理处被佳木斯市房屋交易与产权管理中心接管。
王建华气愤地说：" 佳木斯市郊区建设局两个房产处不互通信息，各办各的房屋他项权证，且不经核实，就把法院查封的房产重复备案再查封，给我造成了巨大的损失。"
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2700 多吨钢材换来 157 套 " 冲抵房 "
哈尔滨伟兴金属材料经销有限公司（以下简称 " 伟兴公司 "）是一家中型建材公司，2013 年初，公司总经理王建华经人介绍认识了佳木斯东辰房地产开发有限公司副总经理李忱。经过几轮谈判协商后，2013 年 4 月 4 日，伟兴公司与东辰地产签订了产品购销合同，伟兴公司向东辰地产供应各种规格钢材，每吨 3980 元，约定货款在 2013 年 7 月 30 日结清，如到期货款未付清，每月每吨加收 200 元。从 2013 年 4 月 13 日到 7 月 4 日，伟兴公司分五批次陆续向东辰地产开发的莲江壹号项目供应各种规格钢材 2700 多吨。
" 按照合同约定，我从 2013 年 8 月初就开始向东辰地产催要钢材款，东辰地产刘毅总经理以种种理由推脱拒不支付。到 2014 年年底，莲江壹号的主体工程竣工后，东辰地产欠的钢材款始终没有支付。我经多方了解得知东辰地产的资金链断裂，刘毅在民间借贷的数千万元也已经无力偿还。" 王建华说，发现东辰地产资金链出现问题后，他多次找到刘毅和李忱催要钢材款，最终双方协商后决定，东辰地产用 157 套莲江壹号小区的房屋 " 冲抵 " 所欠钢材货款。


2015 年 5 月 21 日，佳木斯东辰房地产开发有限公司总经理刘毅与王建华签订了《抵押合同》，刘毅将佳木斯市莲江口镇莲江壹号部分住宅作为抵押。在刘毅的配合下，王建华与东辰地产在佳木斯市郊区房产产权管理处办理了 " 房屋他项权证 "，房屋所有权证号为 201500340，房屋坐落于佳木斯市郊区莲江口镇中心社区的莲江壹号小区，权利价值 1000 万元，建筑面积 10501.78 平方米，共计 144 套房屋。约定期限 8 个月，后经双方协商，又展期至 2016 年 7 月 21 日。
王建华向中国房地产报记者介绍说，东辰地产刘毅将 144 套价值 1000 万元的房屋抵押给了他后，又拿出 13 套商服房与他签订《商品房买卖合同》并直接备案到了王建华名下，冲抵东辰地产所欠的其余钢材货款，王建华在交纳各种费用后办理了进户手续。
" 莲江壹号项目近 1200 万元的钢材款不结算，对我的公司运营影响特别大。由于当时地产形势特别不好，东辰地产抵押的 157 套房子根本卖不出去，变不了现，我的建材公司几乎被拖垮。" 王建华无奈地说，" 房屋他项权证 " 要到期前，东辰地产依然不能付给他钢材款，他将东辰地产及刘毅告上法庭提起诉讼，要求刘毅给付钢材货款本金及按月息 2% 计算给付的利息。
王建华的 " 官司 " 赢了，东辰地产刘毅抵押给他的 144 套莲江壹号小区的房屋，被哈尔滨市道里区人民法院依法查封，期限为三年。
还原莲江壹号涉嫌违建之路
中国房地产报记者来到佳木斯市郊区莲江口镇的莲江壹号小区实地调查，发现该小区已建成进户，基础配套设施较差，门、窗、外墙等都出现了破损，很多住房处于空置状态。走进楼内，随处可见贴在门上或印在门上的法院查封通知和判决信息。


2011 年 8 月，佳木斯市郊区发展和改革局 " 关于及佳木斯市郊区莲江口镇教育小区综合楼建设项目立项的批复 " 显示，该项目占地面积 6.5 万平方米，建筑面积 11.5 万平方米，建设综合楼 21 栋。项目总投资 1.5 亿元，全部自筹。建设年限为 2011 年 8 月至 2012 年 8 月。
2013 年 8 月 15 日，佳木斯市人民政府 " 关于佳木斯东辰房地产开发有限公司建莲江口教育小区（莲江一号）项目使用国有土地的批复 " 显示，佳木斯东辰房地产开发有限公司参加挂牌出让竞得 11-3-77 号国有土地使用权，同意东辰地产使用该地块国有土地建设综合楼项目，用地面积 22345 平方米，其中住宅 15496 平方米，商服 6849 平方米，用途为综合用地，宗地位于莲江口中学南侧。同日，东辰地产获得了《建设用地批准书》，有效期至 2014 年 8 月。
按照建设工程 " 五证 " 办理流程，2013 年 11 月 19 日，佳木斯市城乡规划局为东辰地产颁发了《建设用地规划许证》（地字第 230800201300057 号），用地项目名称为（教育小区—莲江壹号）居住组团。随后，东辰地产本应在缴纳土地出让金和契税后办理的《国有土地使用证》，但佳木斯市国土资源局却是在 2014 年 5 月 8 日才颁发。获得《建设用地规划许证》23 天后的 2013 年 12 月 12 日，佳木斯市城乡规划局为东辰地产颁发了《建设工程规划许可证》（地字第 230800201300099 号），并要求工程竣工后，佳木斯市规划主管部门依法对建设工程是否符合规划条件予以核实，核实通过并加盖 " 佳木斯市城乡规划局规划核实专用章 " 后，有关部门方可进行竣工验收，房屋产权管理部门方可办理房屋产权证照。仅过 4 天，同年 12 月 16 日，佳木斯市郊区建设局建设市场管理办公室就为东辰地产颁发了《建筑工程施工许可证》，合同开工日期为 2013 年 4 月 1 日，合同竣工日期为 2014 年 12 月 31 日。2013 年 12 月 30 日，佳木斯市住房保障局为东辰地产颁发了佳房许字第 2013033 号《商品房预售许可证》，批准预售住宅和商服共计 7 栋 705 套房屋，总建筑面积 49058 平方米。
中国房地产报记者注意到，从上述相关文件及莲江壹号项目的建设审批手续可以看出，东辰地产开发的莲江壹号项目在 2013 年 4 月份就已经开工，而《建设用地批准书》《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》都是 2013 年 8 月份以后取得，《国有土地使用证》更是在 2014 年才取得。
通过这些证件的颁发日期，莲江壹号项目存在未批先建、违法违规建设问题，也佐证了佳木斯市开发建设领域管理失管的状态。
违规办理他项权证的危害


在佳木斯市不动产登记管理局档案室，中国房地产报记者调阅了佳木斯东辰房地产开发有限公司莲江壹号项目的档案。
记者查询档案获知，佳木斯东辰房地产开发有限公司向孙晓庆、杨云成、陈立民、李明、辛梦龙、宁慧敏等 20 余人民间借贷近 2000 万元，东辰地产用莲江壹号的商品房作抵押，并在佳木斯市郊区建设局莲江口房产管理处办理了 " 房屋他项权证 "。其中，孙晓庆与被告佳木斯东辰房地产开发公司于 2014 年 10 月 14 日签订 100 万元借款合同，被约定借款期限为一年，佳木斯东辰房地产开发有限公司用莲江壹号小区 22 套商品房作抵押，并签订了 22 份房屋买卖合同，并于 2014 年 10 月 14 日在房屋产权部门办理抵押登记。辛梦龙借给东辰地产 260 万元，东辰地产用 4 套总面积 820.33 平方米的房屋作抵押，2014 年 1 月 21 日在莲江口房产管理处办理了抵押登记，房屋所有权证号为 20130164 号。宁慧敏借给东辰地产 300 万元，抵押了 7 套总面积 1202.96 平方米的房屋，2013 年 10 月 18 日莲江口房产管理处给她和东辰地产办理了抵押登记，并发了 20130121 号房屋他项房权证。
根据相关法律法规，《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证的作用是保障他项权人的利益不受到产权人的影响的一种法律凭证。房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。
中国房地产报记者了解到，《房屋他项权证》的办理必须符合《城市房地产管理法》《物权法》《房屋登记办法》等相关的法律法规。在申请办理过程中，房屋所有权人必须是已经取得房屋所有权证、土地使用权证后，并持着这 " 两证 " 到房屋产权部门办理抵押登记，房屋产权部门凭此为房屋他项权人办理核发《房屋他项权证》。
而佳木斯市郊区建设局下设两个房屋产权管理部门，在东辰地产开发的莲江壹号项目还未取得房屋产权证的情况下，就为其办理房产抵押手续。特别是佳木斯市郊区莲江口房产管理处核发的第 20130121 号《房屋他项房权证》，签发日期为 2013 年 10 月 18 日，而此时东辰地产仅是取得了《建设用地批准书》，《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》这 " 五证 " 都是 2013 年 11 月份以后取得。从时间上来看，佳木斯市郊区两个房产管理部门在莲江壹号的《房屋他项权证》办理核发过中存在违法违规问题，导致后续莲江壹号项目出现 " 一房多抵 "、" 一房多卖 " 等黑洞。
王建华无奈地说，他虽在佳木斯市郊区房产产权管理处申请办理了 144 套房屋的《房屋他项权证》，严格意义上来讲，这些房屋东辰地产还未取得房屋产权证，是不能用来作抵押的。" 我认为房产管理部门核发的他项权证，可以保护我的合法权益，结果抵押给我的 144 套房屋，被佳木斯市郊区人民法院查封 35 套、拍卖了 6 套，20 套房产在莲江口房产处备案卖出，另有 3 套被开发商安置给了回迁户，我的合法权益受到了严重的侵害。"
佳木斯市房屋交易与产权管理中心相关负责人表示，佳木斯市郊区建设局下设两个房产产权管理处，存在行政权力重叠、划界不清、没有明确责权、房产管理混乱问题，造成《房屋他项权证》办理不规范和违规问题。2016 年 4 月 29 日，佳木斯市政府决定，佳木斯市郊区房产产权管理处和莲江口房产管理处由佳木斯市房屋交易与产权管理中心接管。目前，莲江壹号项目的房屋产权证还未办理，针对该项目存在的问题，佳木斯市郊区政府已成立专案工作组进行调查处理中。
王建华气愤地说：" 佳木斯市郊区建设局郊区房产产权管理处和莲江口房产管理处同时为莲江壹号项办理业务，两个房产处不互通信息，各办各的房屋他项权证，且不经核实，就把法院查封的房产重复备案再查封。东辰地产抵押给我的 144 套房产，60 多套被查封、拍卖和再次备案后出售，佳木斯市政府相关职能部门对房产产权管理的混乱，个别工作人员不作为和失职，给我造成了巨大的损失。"
9 月 5 日，中国房地产报记者联系了佳木斯市郊区区委宣传部，针对佳木斯莲江壹号项目存在的问题及调查处理情况提出采访要求，截至发稿，对方没有给出明确答复。
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责任编辑：何可信  刘亚
审读：戴士潮
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