取消预售制？楼市最大转折点！房价怎么走？

辙宇

撰文 | 张银银
最近的广东楼市惊雷不断，先是前不久对共有产权房商品化放大招，该省住房和城乡建设厅官网发布《关于推进共有产权住房发展的指导意见（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》），提出上述方案。这一方案意味着共有产权房可 " 变身 " 商品房，实现 " 外循环 "。
而就在昨天，一颗更重磅的炸弹又扔下，已有权威媒体证实，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，称广东省住房城乡建设厅已拟订了 " 关于商品房预售许可事项调整 " 的材料，并将于 9 月 25 曰上报住房城乡建设部。
虽然从文件里看，现在只是个建议论证，是房地产行业协会这个民间组织，向副会长单位 ( 房企 ) ，调研是否可行，然后上报广州住建厅住建部是要求包括广东省在内的住建部门对预售许可制度进行研究，暂时只是广东省住建部的一个提议。但也引起了舆论的广泛关注。
因为现行的预售制度，对买房者来说 弊端太明显了。
不按期交付还算好的，擅自篡改施工图的情况也不少见。交付质量达不到标准，更是争议不断。最严重的是开发商跑路、项目烂尾，维权困难重重。


预售制下，大多数购房者只能通过开发商的花言巧语、美轮美奂的沙盘与样板房了解所要购买的房产，做出影响其一生的抉择。人们怀着憧憬，等待一、两年甚至三年时间，等来的却往往是：
（1）诡异的得房率。常还伴有实际面积大于购房时的预测面积，而需要补足差价，一笔猫腻甚多的意外开销。
（2）实际房型与户型图不符。莫名其妙多半堵墙、窗户不见了都稀松平常，甚至还有自家客厅变成消防通道不能关门的。
（3）厨房与下水道返味。
（4）建筑质量差。墙体酥烂，甚至无法挂钉子，隔音差，外立面掉砖等问题。
可以想象的是，这些一眼能发现的、在期房销售下极为常见的问题，在现房销售下出现的几率将大为减少。
所以这些年来，一直有声音在质疑预售制到底是否仍有存在的必要。
有时候吹风，是为了试探市场，为政策落地提供前提。还有些时候，吹风是为了反向试探决策部门，防止政策的落地。
取消预售制，最直接的影响就是房企周转速度变快，高周转模式就此终结，这必然带来房地产行业的全面洗牌。


首先因为卖现房对房地产企业体量的要求较高，因为从预售到竣工平均 2 年时间的资金，由现在的买房者解决变成了开发商解决，并承担相应债务与利息。直接导致开放商的资金周转率降低，而小的房企很可能就因此资金链断裂。
这样的结果就是房企强者越来越强，而弱者就会逐渐被吞并或破产倒闭。
另一方面，现房销售占用开发商的资金成本相比期房更高。但羊毛出在羊身上，这一成本必定会转加给买房者。
再加之现房开发周期与销售周期的不确定性，这些风险成本也会最终由买房者来承担，所以，房价相比之下恐怕会更高一些，高多少就要看具体情况和调控的力度了。
至于房价涨跌的问题，其实也不是仅预售制取消与否一项政策能决定得了的。影响房价的根本因素在于两点：一是货币放水，二是土地垄断。决定权在谁手里大家都很明白。
广东版的共有产权房，对于购房压力大的部分刚需群体是有价值的。但要真正稳定房价，增加足够的宅地供应，包括更多的共有产权宅地，也包括商品宅地，才是王道，这方面，近一年多以来，大部分地方在中央的要求下，算是努力在做了。
未来能否持续，同时货币和其他政策，是否不再掀起投资房产的思潮，是房价平抑的关键。
长期来看，一、二线城市的商品房已经注定了要往高大上的路线上靠拢了。三四线咬咬牙还能坚持，再不济还有棚改撑一撑。韭菜们挺住！