房产最没投资价值？专家:便宜就是硬道理，最看好股市

福禄亦

封面新闻记者 李竺轩
过去不代表未来。
货币超发时代，房市最为受益。未来货币低增，股市更有希望。
近日，海通证券首席经济学家姜超表示，单纯从估值水平来看，目前中国各类资产当中，以股市最具投资价值，债市类资产次之，现金和黄金再次，而房市最没有投资价值，这与过去十年的表现截然不同。此外，在 1 年左右的短期内不排除中国上市公司的盈利会出现负增长，但从长期来看，这种担心是完全没必要的。


为何看好股市、看淡房市？便宜就是硬道理！
在姜超宏观债券研究微信公众号发布的《便宜就是硬道理！——再论为何我们看好股市、看淡房市？》一文中显示，今年以来 A 股的表现相当强劲，目前的收益率远超债市，就连债市当中表现最好的资产也是与股市相关的可转债，今年以来的中证可转债指数涨幅为 6.3%，远超国债的涨幅。用市盈率来看 A 股，当前的 A 股比过去两次大熊市的最低点还要便宜很多。便宜就是硬道理。
那为什么当前的房市缺乏投资价值呢？姜超表示，原因其实很简单，因为房子的估值太贵了。
首先可以看看衡量房价高低的一个重要参照——租金回报率。根据中原地产的数据，北上广深四大一线城市在 08 年初的租金回报率均值为 3.5%，到 18 年末降至 1.6%。如果将租金回报率倒过来看，房价租金比可以看做是房市的估值，因此 08 年中国一线城市的房市估值为大约是 29 倍，而到 18 年末已经升至 62 倍，而这一水平处于过去 10 年的最高点附近。
其次，二手房价格也由涨转跌。中原地产的房价指数显示北上广深以及天津、成都等 6 大城市二手房价在去年下半年出现了明显下跌，平均跌幅为 5%。此外，北京国信达数据公司、中国房地产估价师与房地产经纪学会、清华大学恒隆房地产研究所共同发布的数据显示，全国 376 个城市二手房挂牌价格在过去 4 个月跌了 3%，其中 19 年 1 月份的跌幅为 0.2%。
此外，据海通宏观每周交流与思考摘要显示，从中观数据观察，2019 年 1 月经济呈现供需双弱。需求端的地产销售大幅下滑，其中碧桂园、万科、恒大三巨头的销售面积降幅均在 30% 左右或以上，前十大地产商的房地产销售面积同比下降 26%，这也是 17 年以来的首次负增长，说明地产市场的形势急转直下，连龙头公司也无法避免销售的下滑。
因此，姜超等研究人士指出，虽然很多人对 2019 年的楼市报以很高的期待，认为政策会重走刺激地产的老路，但至少到目前为止，今年持有房产应该是亏钱的。
姜超：清华大学经济学博士，2013 年加入海通证券研究所，现任研究所副所长、首席宏观债券分析师。
来源：海通证券研究所
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