2019楼市“头炮”：重庆上调房产税起征点，楼市或已松绑

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2019 楼市 " 头炮 "：重庆上调房产税起征点，楼市或已松绑 </b>




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前言
2018 年是房地产行业 " 熊市 " 吗？
碧桂园 ( 02007-HK ) 全年销售额 7286.9 亿元，相当于宁夏、青海、西藏三地 2017 年 GDP 的总和。同时，超过乌克兰等国 2017 年全年 GDP，排名世界前 60 位。碧桂园、万科 ( 02202-HK ) ( 000002-CN ) 、恒大 ( 03333-HK ) 合计销售额为 18867 亿元，超过吉林、山西等 10 个省市 2017 年的 GDP，煤炭大省山西该反思了。
如果这也叫 " 熊市 "，那房地产行业的泡沫该有多大？
新年首日，重庆上调房产税起征点
新年的第一天，重庆楼市开了 " 头炮 "：
2019 年 1 月 1 日，重庆市住房和城乡建设委员会发布公告，从 2019 年 1 月 1 日起，重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点将由 2018 年的 15455 元 / 平方米调整为 17630 元 / 平方米。


按照这份公告，如果你选择在重庆 " 主城九区 " 内买房，只有单价达到 17630 元，才需要按照相关征缴标准，缴纳房产税。
提高房产税缴纳，对于购房者而言减轻了负担，是对地方楼市调控的一次 " 松绑 "。
事实上，自 2011 年起，为了便于计税管理，重庆房地产主管部门每年都会公布 " 高档住房 " 房产税征收标准：
2011 年为 9941 元 / 平方米。
2012 年为 12152 元 / 平方米，涨幅 22.2%。
2013 年为 12779 元 / 平方米，涨幅 5.2%。
2014 年为 13192 元 / 平方米，涨幅 3.2%。
2017 年为 13941 元 / 平方米，涨幅 5.7%。
2018 年为 15455 元 / 平方米，涨幅 10.9%。
2019 年为 17630 元 / 平方米，涨幅 14.1%。
截至 2019 年，重庆市 " 高档住房 " 房产税起征点共上调 6 次，累积涨幅为 77.3%，而按照年度来算，平均每年上调 9.5% 以上。
也就是说，重庆市主城区房价的平均涨幅，在过去的几年（2011 年 -2019 年）里达到或超过 9.5%，而这个速度高于全国 GDP 增速。
此次房产税起征点上浮接近 14.1%，创下了近七年来最高。尽管有专家解释为 " 年度例行性调整 "，但无疑 " 为眼下严格的楼市调控政策松绑 "。
12 月份，多地楼市出现 " 松绑 "
过去一个多月，内地多个城市出台的诸多 " 新政 " 都充满争议。
先是菏泽市率先宣布 " 取消楼市住房限售 "。此后的一周，广州、杭州、珠海以及佛山先后出台了楼市调控新政策，释放 " 放松限售，放松限购 " 的信号。


其中，争议较大的当属湖南衡阳的 " 放松限价政策 "。
在政策发布一天后，衡阳市便宣布政策撤回。理由是 " 对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分，文件出台引发了市场的误解和网上的炒作，其影响有悖于部门出台文件的初衷 "。
" 松绑 " 之外，楼市无法回避的另一个关键词是 " 抢人大战 "。
自 2017 年以来，各地纷纷出台诸多人才引进政策优惠。户口入籍，子女就地上学，特别是在买房时提供一系列优惠。到 2018 年 10 月，天津、西安、武汉、南京、成都等 20 多个城市加入到这场 " 抢人大战 " 中来。
表面看起来，这是各地之间的 " 人才之争 "，但在楼市调控高压之下，吸引更多高净值，置业需求旺盛的 " 人才群体 "，无疑有助于刺激楼市，保证购买力。
数据显示，2017 年 30.1 万名大学毕业生留在武汉创业就业，全年新增落户大学生 14.2 万人，是 2016 年的 7 倍多。而日均约 390 名新增大学生落户的人口流入量，也带火了武汉 " 楼市 "。在楼市调控高压下，" 抢人才 " 已经成为了楼市解绑的跳板。
" 后楼市调整期 "，" 因地制宜 " 是个大难题
2018 年 12 月 24 日，新一轮楼市调控会议强调 " 因城施策、分类指导，夯实地方政府主体责任 "。内地楼市在总体趋稳的大背景下，强调各地根据自身实际情况 " 因地制宜 " 地出台楼市调控政策。
这其中，" 因地制宜 " 地制定调控政策是个大难题。毕竟，对于楼市而言，每一项政策的出台，都挑动着买房者和卖房者的敏感神经。


有房地产资深观察人士表示，诸多热点城市，特别是北上广深等一线大城市，楼市处于 " 僵持 " 状态，甚至是有所下滑。限购限售，提高首付比例以及公积金贷款政策调整等措施，已经实施了近两年。刚需一族希望房价趋于合理，能够付得起首付，平稳购房；投资者希望能够适度放松，尽快解套；开放商则希望降低库存，加快资金回笼……因此，一旦出台楼市新政策，各方都会密集解读，从中找到适合自身利益的信号。
2019 年，热点城市的 " 僵持 " 状态或将持续。没有找到新的均衡点之前，" 僵持 " 将会是一种政策调控的常态。
相比之下，部分二线城市，特别是三四线城市楼市调控变动可能较大。
随着新一轮 " 减税降费 " 政策推进，地方财政收入势必受到影响。未来两三年，地方债对拉动中国经济将发挥重大作用。
而地方债的构成，一半是专项债，其中很多是棚改债、土地整备债、地铁债，这些都与土地价格挂钩。如果地价长期不涨，过多的土地流拍事件发生，这些地方债券将很难发行，即便发行了也必须要面对 " 还款难 " 的问题。
因此，至少在中长期来看，土地价格，房产价格都需要保持稳中有涨，最好是跑赢当地 GDP 增幅，实现地区整个产业链条的良性运转。


此外，随着一线楼市进入 " 僵持 " 状态，大量资本从一二线城市外溢，回流到三四线城市。流入地城市刚需购房资本富余，势必要求对楼市调控政策进行相应调整。
随着菏泽等城市相继 " 松绑 "，2019 年或将有更多城市跟进。而根据一份数据显示，如果按照菏泽的城市标准，起码还有 30 多个城市有取消限售的可能性。
当然，适度松绑是否会造成市场大幅动荡？如果变动过快，是否不利于楼市稳定？各地在楼市调控过程中，如何处理好 " 因地制宜 " 的力度是个大难题。
结语
2019 年，楼市调控 " 松绑 " 会是一个大概率事件，或者说，一些三四线城市已经在考虑楼市新政策的制定了。
可以肯定的是，" 松绑 " 不等于放开，楼市调控短期内也不会退出，" 房住不炒 " 仍是长期定位。只不过，在各地 " 因地制宜 " 调整楼市调控政策的时候，购房者是否也需要 " 因时制宜 " 地改变购房策略呢？
■  作者｜李长祥
■  编辑｜黎璐璐
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