房地产暴利时代远去:不过度悲观亦无须过度乐观

小严严在路上

来源：21 世纪经济报道
自 1998 年启动房改以来，中国房地产市场已经发展 20 年。20 岁，在古代是男子的弱冠之年，是女子的桃李年华，但房地产却已步入下半场。房地产市场整体表现出发展不平衡、不充分，高房价争议不断。
作为影响中国经济发展的重要支柱之一， 20 年间，房地产市场曾高歌猛进，也曾曲折向前。回顾、反思和总结，得失均可为来者鉴。1999 年 -2014 年间，我国房地产业开发投资增速甚至以超过 20% 的年均增速发展。与之伴随的也包括松紧轮回的房地产调控。2014 年 -2018 年，短短四年间，房地产市场再次经历一轮全面刺激和史上最严调控。从全国一盘棋到 " 因城施策 "，而在历经频次最高力度最强调控年份之后，在 2018 年末，已经至少有十余城市蠢蠢欲动，发布 " 微松 " 调控措施。
暴利时代无疑已经远去，摆在行业面前的是如何 " 活下去 "、" 活得久 " 以及 " 活得好 "。而历史总是轮回，对于整个房地产市场而言，建立健全长效机制显然迫在眉睫。
450 次调控措施
2018 年依然是明显的 " 调控年 "，楼市调控延续了 2017 年的基调，重视 " 租购并举 "、" 房住不炒 " 长效机制，构建房产分类阶梯式消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题；同时注重边调边打，在调控的同时重点打击楼市乱象，既抓典型又严监管。在 " 因城施策 " 大方针指导之下，截止到目前，2018 年全国累计出台 450 次调控措施，调控频次刷新历史调控纪录。
房价则在上下半年呈现泾渭分明的格局，7 月，中央政治局会议提出 " 坚决遏制房价上涨 " 的口号，成为 2018 年楼市降温的一个 " 分水岭 "，市场预期由 " 慢涨 " 转为 " 下跌 "。
根据中国指数研究院监测显示，今年以来，百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄，整体价格趋于稳定。从各级城市来看，2018 年 1-11 月各线城市累计涨幅较去年同期均收窄，其中三线城市累计涨幅回落最明显。
在 2018 年三四季度的交接期，房价走势出现了明显的变化：9 月，中指百城房价样本城市中有 18 个城市出现新房价格环比下跌，数量明显增加；11 月，中指百城房价单月环比涨幅为 0.27%，涨幅明显回落，更是有 31 个城市出现新房价格下跌。房价上涨预期的转变，是本轮市场调整开启的关键标志。
市场的实质降温发生在 2018 年三季度。从 58 安居客房产研究院独家发布的信心指数来看，2018 年 10 月，购房者信心指数环比下降 4.2%，同比下降 12.9%，为 2017 年 1 月以来最低点，直接反映了购房者市场预期转变趋势。同样 2018 年 10 月，经纪人信心指数环比下降 0.6%，同比下降 8.9%，也是 2017 年 1 月以来最低点，经纪人信心指数的下降，则更能体现出楼市的实质性降温。
市场降温也体现在土地市场以及融资难。数据显示，前三季度全国房地产市场土地流拍已超过 800 宗，并且 9-11 月 25 家龙头房企拿地连续 3 个月低于千亿。同时房企的 " 融资难 " 在 2018 年体现得更为明显，除了对银行本身加强住房信贷管理、提高对贷款风险防范外，对于基金、信托、债权发行也同步加强管理，房企整体的融资难度普遍偏高。
" 调控年 " 亦是市场洗牌之年。这一年，中小房企生存困境愈发凸显，而大中型房企则借机加大市场占有率。从房企来看，规模化趋势在加快，不少中型房企都已经突破千亿大关，2018 年前 11 个月，过千亿门槛的房企数量已达 26 家，而 2017 年全年流水金额过千亿的只有 17 家。尤其是不少房企抓住了上半年的销售良机，今年上半年房企的商品房销售面积同比增长 3.3%，其中住宅销售面积同比增长了 14.8%，其中大中型房企上半年销量的同比快速幅度普遍高于平均值。
2019 年会历史重演吗？
回顾历史以明鉴。
恒大研究院首席经济学家任泽平、恒大研究院首席分析师夏磊于 2018 年曾发布一份报告，针对 2014-2018 年的调控措施进行了总结。报告认为，2014 年 -2018 年是中国二十年房地产调控史的微缩版。短短四年，经历了全面刺激 ( 2014 年 3 · 30 起 ) 和紧急收紧 ( 2016 年 9 · 30 起 ) 两种调控方向，几乎动用了政策工具箱里的所有工具，这四年是研究房地产政策的完美样本。而回顾本轮调控周期，总体而言，历经 5 个阶段：4 次刺激，1 次收紧，2 个调控目标。
在稳增长和去库存的诉求之下，2014 年 6 月起，非一线城市陆续取消限购措施，但市场反应平淡；9 月 30 日，以放松限贷为特点的全国性宽松开启：二套房认定标准由 " 认房又认贷 " 改为 " 认贷不认房 "，同年 11 月央行重启降息。2015 年初，市场无明显复苏迹象，地产投资降至冰点之下。2015 年 3 月 30 日，五部委将二套房首付比例降至 40%、出售房屋营业税免征年限由 5 年缩短至 2 年。降低首付比例直接提高了居民杠杆水平，营业税减免优惠刺激了居民换房热情，此后央行 3 次降息、2 次降准，全面宽松就此开始。
与宽松政策相伴的是房地产市场再度疯狂，房价迎来新一轮猛涨。于是，2016 年 9 月 30 日，本轮房地产调控收紧政策再度开启。当时，热点城市房价上涨引起中央警惕，2016 年 9 月 30 日之后，北京等 16 个热点城市推出楼市新政，调控全面转向。紧缩力度空前。" 限购、限贷、限售、限价、限土拍、限商改住 " 六限推进，房地产融资全面收紧。行至 2018 年，调控已经深入到三四线城市以及非热点城市群，本轮调控力度空前。
如上所述，房地产市场是从 2018 年三季度出现实质降温。历史再次重现，部分三四线城市松绑调控意愿再次蠢蠢欲动。根据中原地产数据统计显示，截止到目前，已经有十余城市正在试图微调调控措施，但尚未触及关键性政策。不过，不少业内人士认为，这可能预示了 2019 年房地产政策走向。
中原地产首席分析师张大伟认为，2019 年，全国可能出现起码 30 城以上房地产调控政策的微调潮。而这标志着本轮楼市调控全面见底。未来多个城市微调宽松政策将密集出现。而这将对本轮调控效果巩固形成阻力。在住建部 " 稳地价、稳房价、稳预期 " 的大方向之下，分类指导将面临监管压力。未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导为主。不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括 2018 年的多轮多城市房地产巡查在 2019 年将依然常态化。
58 安居客房产研究院首席分析师张波认为，2019 年，理想化的趋势是，楼市调控长短结合的节奏不变，长效机制更深入着眼于优化与房地产市场长远发展相匹配的顶层设计，不但表现在住房发展规划落实，住房和用地供应结构调控，更是在住房租赁市场以及差别化住房信贷、税收政策上得到体现。2019 年，在落实长效机制的基础上，短期调控力度依然从严，针对需求端限购不会放松，但针对首套房支持性政策或将强化，针对改善型需求限制政策有望出现松动，总体依然会体现 " 房住不炒 "，即在打击炒房的同时更注重对刚需人群的保障。
对于房地产市场未来，恰如富力集团董事长兼总裁张力在 " 全联房地产商会 2018 年会 " 所言，房地产行业是改革开放红利的最大受益者，未来在中国的人口红利和城镇化建设双重影响下，房地产市场未来不必悲观。