上海一周楼市分析：万科认筹率跌破50%？上周房产供应回升但成交未回暖

小严严在路上

据网易房产住宅成交数据中心显示，上周（12.10-12.16）上海新建商品房共成交 688 套，成交面积 8.8 万㎡，环比下跌 9.3%。继前一周全市新房市场成交回落后，上周成交继续下行，已经达到 12 月以来的低谷。
2018.12.10-12.16 上海一手商品房成交情况
从成交区域来看，上周仍然是浦东一枝独秀，成为全市唯一成交套数破百的区域，但环比上周，实际成交量也下滑了将近 3 成。
今年以刚需为主力的区域中，上周仅青浦表现尚可，位居第二，其余如松江、嘉定、奉贤等，虽排在中上游，但成交均未破 50 套，与鼎盛时期更是不可同日而语。
至于位列第三的宝山区，今年也多以刚改产品为主，上周表现也主要得益于之前入市项目的网签长尾效应。
供应方面，上周有 3 个项目共计 922 套房源入市，环比大增 286%，其中万科天空之城一个项目就推出 700 余套房源。然而，供应回升并未带来成交回暖，这从入市楼盘的反应中也可见一斑。比如万科，作为上周 3 个项目中认筹情况最好的一个，对比今年 3 月天空之城第二次开盘，当时认筹率曾高达 96%，9 个月过去，这个网红盘的认筹率掉了一半。
而另一个位于周康的梓潼佳苑则显得十分低调，网上几乎没有相关的最新资料，根据网上房地产公布的信息仅可得知主推户型约 144㎡，仅少量 97-101㎡户型，所推楼栋中还有个别房源为动迁房。
2018.12.10-12.16 上海新房楼盘成交排行 TOP10
个案成交方面，上周成交前十位中，刚需盘虽占有 2 席，但分别位列第 4 和第 9 位，总共不过 43 套，可见近期成交仍处弱势。
此外，新入市的天空之城上周也在榜单内，虽挤入前三，但仅成交 30 套。
至于其他入榜的中高端楼盘，多是近期常常见到的 " 熟面孔 "，尤其高端项目受到网签制约，成交周期都显得格外漫长。
2018.12.10-12.16 不同价格段产品占比
而在不同价位段的成交占比情况中，上周在不同维度里各个产品段的表现也不尽相同，与以往呈现出较大差异。
在成交套数占比中，4-6 万产品段的份额扩张最为明显；但在金额方面，却是 8 万 + 产品段的增幅最大，可见上周成交的豪宅类产品多为塔尖级别。不过在项目数量占比中，表现更突出的是 4 万以下的产品段，或许也是出于在成交均价上达到制衡的目的。
上海中原地产市场分析师卢文曦
上周召开的中央政治局会议没有提到房地产，说明管理层对当前楼市调控效果认可。短期之内继续加码楼市调控的可能性不高，某种程度上可以稳定当前焦虑情绪。
前期供应大幅下滑，抑制当前成交，而还剩下不到半个月今年楼市收官，在大局已定的背景下房企抓紧快跑的可能性也不高，预计最后两周维持低位运行。
上海链家市场研究部
全市新房市场已经连续两周处于低位水平，12 月新推盘的总体去化情况，可以说相当堪忧。截止 16 日，12 月新推盘共计推出房源 1539 套，但其中已经网签的仅有 119 套，只占据总量的 7.7%。如年末新房市场未出现推盘量的大幅反弹，或去化较好的高性价比楼盘，成交量将保持低位运行。
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